Книга"РИЭЛТОR'S" Георгий и Марина ПОДОЛИЧ

non-fiction
Георгий и Марина ПОДОЛИЧ

Р И Э Л Т О R ‘ S

Ich diene dem Krieg. Seine heiligen Geist ist Luft, die Ich atme.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Авторы о книге...................................................................
4 Посвящение ........................................................................
7 Вступление .........................................................................
8 Пролог ................................................................................
9 Часть 1. ТЕХНОЛОГИИ РАБОТЫ РИЭЛТОРА......
11 МЕТОД ОБЗВОНА ..........................................................
12 А КАК ЭТО ПРОИСХОДИТ В АН? .............................
17 РЕКЛАМА........................................................................
19 Метод расклейки .............................................................
19 Адресная рассылка ..........................................................
21 Стикер ..............................................................................
22 О неприятном в рекламе .................................................
22 Типы текстов для расклейки...........................................
23 КВАРТИРЫ, КВАРТИРЫ, ЭХ!... ...................................
26 Технология показа ...........................................................
27 Основные слагаемые определения цены квартиры..................................................................
30 ДЖЕНТЛЬМЕНСКИЙ НАБОР РИЭЛТОРА .................
33 Часть 2. МОЖНО ЛИ СТАТЬ БОГАТЫМ В РИЭЛТОРСТВЕ? .................................
35 ВЕРШКИ И КОРЕШКИ ПРОФЕССИИ ........................
35 Для покупателей: (что такое цена на квартиру, объект и т.п.) ....................
40 ПЕРЕМЕЩЕНИЕ С НАЛИЧНОСТЬЮ.........................
41 Истории для клиентов (когда деньги решают не всё)..........................................
42 ДЛЯ РИЭЛТОРОВ: про обучение риэлторству ...........
43 ПРО РЕКЛАМУ И РАСКЛЕЙКУ (еще раз...) ...............
44 ЧТО ЯВЛЯЕТСЯ СТИМУЛОМ К ЗАРАБАТЫВАНИЮ..
КАК БЛАГОДАРЯТ РИЭЛТОРОВ (про чаевые) .............................................
48 ДЛЯ РИЭЛТОРОВ: повторное обращение к услугам риэлторов ........................................................
Часть 3. СДЕЛКА И ПРО СДЕЛКУ ...........................
51 Схема Сделки ..................................................................
51 Про Сделку риэлторам (добрые стариковские советы) .......................................
53 Про Сделку (еще раз..) ....................................................
54 Про Левак ........................................................................
55 Про Агентов на Сделке ..................................................
55 Для Клиентов о Сделке ...................................................
57 Как зарабатывать деньги? Хитростью или знанием предмета? ..............................
Часть 4. WHOT IS АН...................................................
60 Чему и как обучают в крупных АН ................................... (про прибыль любой ценой) ...........................................
60 ДЛЯ КЛИЕНТА: о работе с АН .....................................
61 Что же творится внутри АН?..........................................
61 Особенности работы в крупном АН .............................
62 Про одноразовость Агентов............................................
64 Как палят Агентов............................................................
66 Адаптация и выживание (внутри АН) ...........................
67 ДЛЯ РИЭЛТОРОВ: закон сохранения энергии на рабочем месте ..............................................
68 ДЛЯ РИЭЛТОРОВ: мотивация – самореализация .......
69 Теория и Практика ...........................................................
70 ПОЧЕМУ АЛЬТЕРНАТИВНАЯ КВАРТИРА ЗАЯВЛЯЕТСЯ, КАК СВОБОДНАЯ? ............................
70 ПРО ЮРИСТОВ .............................................................
71 ПРО НОТАРИУСОВ ......................................................
ДЛЯ КЛИЕНТОВ: покупка квартиры............................
99 ДЛЯ КЛИЕНТОВ: о торге ............................................
101 Часть 6. ДЛЯ КЛИЕНТОВ – РИЭЛТОРОВ............
104 Про договор клиента с АН............................................
103 ПРО ЗАПУСК РАБОЧИХ ВО ВРЕМЯ РЕГИСТРАЦИИ .......................................
104 ПРО ВЫКУП КВАРТИР ..............................................
106 ПРО БЛОКИРОВКУ ЯЧЕЙКИ ....................................
106 ПРО ПОТЕРИ АВАНСОВ ............................................
107 РЕКЛАМА......................................................................
108 ФОРМА РАСПИСОК.....................................................
108 О ДОГОВОРАХ КУПЛИ-ПРОДАЖИ .........................
114 Часть 7. ДЕНЬ КАДРОВИКА....................................
117 Об «экологии» ................................................................
122 О привычках...................................................................
122 О сокровенном ...............................................................
Часть 8. СОЗДАНИЕ СОБСТВЕННОГО АН.........
124 Есть компании, которые меняются, а есть те, которые исчезают...........................................
124 Про крышу .....................................................................
127 Выживание .....................................................................
128 Эпилог: РАССУЖДЕНИЯ О РИЭЛТОРСТВЕ ...........
131 ПРИЛОЖЕНИЯ ...........................................................134


Авторы о книге:
с первых строк понимаешь, что это новое видение привычных вещей. Борьба за выживание представлена в эклектичной манере, охотник и жертва, покупатель – продавец, риэлтор? Что это? Желание поразить формой подачи материала или сарказм авторов над специфическим родом деятельности, которое будоражит общество и не даёт спокойно спать прохиндеям с большой дороги аж с 1991 года? С одной стороны, видишь реальную помощь «бедным овечкам» из покупателей – продавцов и начинающих риэлторов. С другой же- явная насмешка над происходящим во всей отрасли, потому как каждый преследует свои интересы, расходящиеся зачастую с общепринятыми человеческими нормами. Звучащая издёвка сдабривается представленными документами «просвещающими» как одних, так и других; тайные методы работы, вдруг оказавшиеся не более чем премудростью из говна и пара, выставлены на всеобщее обозрение. А был ли король? Желание заработать сидит во всяком нормальном индивидууме: от продавца – покупателя, до АН - риэлтора. Предоставить исчерпывающую информацию стало основной задачей авторов. Рассматриваются три фигуранта процесса (не уголовного пока): покупатель – продавец раз, риэлтор- два и агентство недвижимости- три. У каждого свои интересы и назвать их праведными язык не поворачивается. Кто кого. То, что для одних является зоной комфорта, для других- явная засада. Риэлтор же всегда между молотом и наковальней, клиент – снизу, АН- сверху. Не сопрёшь, не проживёшь. Уже неважно у кого собственно. Работать по честнаку не выгодно, нерентабельно. Получить повестку в суд от доброго клиента, как два пальца об асфальт. А куда ж бедному клиенту податься от риэлторских па-де-де? А куда ж риэлтору от пируэтов клиента? Стороны явно тошнит друг от друга, а вырваться из игры себе дороже. Клиент, как выясняется, уже тоже далеко не дурак, ему нужно потакать, вопрос только, на сколько терпелки хватит у обоих. Ему в зубы и даётся лекарство от всей этой вакханалии. Куда сложней риэлторам в АН. Грызня за место под солнцем развернулась до масштабов второй мировой, прибыль любой ценой. На поддержание имиджа самого института риэлторства тратятся огромные средства, их оборачиваемость лежит полностью на худых плечах рядового агента. Ввергая себя, ещё зелёного, в эту круговерть, они не представляют что, ожидает их впереди. Кому-то вообще бы не стоило этого делать. Критические оценки туго принимаются со стороны, но есть надежда, этот опус сдвинет с мёртвой точки «дурную» голову. Получается, предложен целый арсенал хирурга – практика на все случаи плавания. Финансовые инструменты тоже как нельзя оказались кстати. Где там лозунг: «Страна должна знать своих героев»? Ну и почему бы не вытянуть эту жижу со дна? Страшно нет, страшно интересно наблюдать, как будет, рушится колосс на глиняных ногах. Считаем что «риэлторство» - это яркое, психически сдвинутое, религиозное движение. Приготовьте пакеты для блевотины господа!

P.S- За время подготовки книги к печати, сменилось два редактора. Шок от того, что принцесса–то оказывается ещё и какает, застал их явно врасплох. Потому авторы смеют заверить читателя, что каждая строчка книги писана «кровью», т.е многолетним опытом. -Это в случае сомненья.


Итак,
прочитав эту книгу, вы самостоятельно сможете купить-продать, оценить свою недвижимость без помощи, как агентств, так и риэлторов т.е один бля без ансамбля. Вы узнаете как при покупке недвижимости не оказаться в заложниках как у банков, так и риэлторов. Всё, о чём здесь написано, испытано авторами на собственных шкурах. Тем же, кто решил посвятить себя этой сфере деятельности, книга поможет избавиться от иллюзий, и если по душе быть перемолотыми действительностью - обретёте то, за чем пришли. Риэлторство - это лямка, в которую, однажды впрягшись, тянешь до конца. И когда уже всё осточертеет, ты посылаешь всё к такой-то матери и всё равно продолжаешь её тянуть.
Посвящение.
/МАСТЕРОВ МАЛО, В ОСНОВНОМ РЕМЕСЛЕННИКИ/. На этом месте обычно выражают благодарность тем-то и тем-то за то, что помогали и вдохновили написать книгу. Мы решили не отступать от традиции и ... выражаем признательность и самую искреннюю благодарность самим себе – авторам, за то, что нашли время и силы для её написания.
Вступление.
Книги начинаются с введения, с подготовки читателя к чему-то важному, или неизвестности, ожидающей его впереди. Одним словом, существуют каноны. Мы спросили себя, как случилось и нам докатится до написания книги. Умному человеку после сорока обычно есть чем поделиться с окружающими, но от хорошей жизни желание писать не возникнет, конфликт - основа драматургии. Если в руках у вас эта книга, то понятие "риэлтор" и уж тем более написание этого слова вам знакомо, как и происхождение самого термина. Потому можно не умничать, а тех, кому не знакомо - отправляем к другим источникам, не каменный век, кто хочет, найдёт. Здесь речь о: практической работе, буднях, конфликтах и выживании, как среди риэлторов, так и внутри АН. И противостояниях клиентов с риэлторами. Цель - рассказать о той части работы и жизни риэлторов, которая скрыта от посторонних глаз, о которой не принято говорить.
Пролог.
На пороге октябрь. С чем входить в промозглую осень - денег нет, перспективы туманны, да какое там туманны - ноль. Если 98-й можно было пережить, здесь всё из ряда вон... Привычным - шальным - заработкам пришёл кирдык. Мы идём по Тверскому бульвару, держась за руки, от холодного дождя и порывов ветра невольно ёжимся. Мысли, опять мысли. Свет уличных фонарей из ещё зелёных крон выбирает жёлтые листья. Поднимаю взгляд и смотрю с надеждой, что хоть это мимолётное сумрачное виденье принесёт облегченье от нахлынувших внезапно проблем. Усталость от тягостного ожидания, нестабильности. С десяти до двадцати часов, как проклятый, ждёшь звонков в надежде, что они привнесут в застывший хаос хоть какое-то движение, какую-то жизнь. Руководству давно всё похрен, там, наверху, давно отмерен - определён свой предел (существования АН), месяц, два, три - до Нового года (народу никто не скажет про час Х). В России почему-то всё меряется до Нового года. Что это? Традиция веры в последний рубеж, за которым омут? Мысли роятся и кружат свой сумасшедший дансинг, увлекающий соблазнами в мир грёз и желаний. Зачем всё это? Холодный , неприветливый, ставший вдруг чужим город - не принимает тебя, выплёвывает, отторгает всё, что не может принадлежать ему - без денежно, без способно, без кредитовано. Но манит этот зов - глас соблазнов и возможностей. Ты входишь в подъезд, держа за руку близкого человека. Тебе открывают дверь дочь и внук, бросаются на шею; и от этого всего веет таким нечеловеческим теплом, что невольно хочется отстраниться - неправда, это сон! Но это происходит с тобой. Ловишь на себе взгляды близких и понимаешь: это главное, это твоё, это настоящее. Ради них, этого мига счастья ты живёшь, строишь жизнь. И какая к чёрту разница, что за окном льёт дождь и ветер - мы вместе сегодня, сейчас. И пусть дурман освежит мысль и ослабит ритм жизни - ты любим, ты нужен, ты с теми, кто близок и дорог. Завтра будет новый день....
Часть 1. Технологии работы риэлтора. Захотите ли вы самостоятельно зарабатывать на хлеб или пойти в какое-нибудь АН осваивать эту премудрость, роли не играет. С чего-то всё равно придётся начинать, ведь оттого, что вы назовёте себя риэлтором - само по себе ничего не изменится. Так с чего же? Основа работы любого риэлтора - это создание собственной клиентской базы, т.е. картотеки из продавцов-покупателей к.т комнат, квартир, домов, земельных участков (последние два пункта в риэлторстве стоят обособлено), в общем, недвижимости. Без этого риэлторствовать, увы, не получится - мне лично неведомо. Как же эту базу создавать, не имея ни малейшего представления о самом предмете, и что потом со всем этим делать? Элементарно. Для того и о том писалась эта книга, чтобы на эти и другие вопросы был ответ, впрочем, всё по порядку. Объекты недвижимости, понятное дело, сами по себе к вам не придут, друзья мои, объяснять, почему, думаю не надо, а вот их обладатели и те, кто имеет желание их приобрести, прийти могут. И первой "жертвой" вашего неуёмного желания создать клиентскую базу должно стать ваше же ближайшее и дальнее окружение, к.т. друзья, родственники - близкие и не очень, знакомые и т.д. Раз уж мы загорелись желанием риэлторствовать, давайте рассматривать весь имеющийся на сегодняшний день арсенал-метод, который не только поможет вам влиться в славные ряды спецов, но и улучшить личное благосостояние.
МЕТОД ОБЗВОНА.
Итак, первое, чем необходимо вооружиться и что является главным в арсенале всякого риэлтора - это хорошо подвешенный язык и слово, которое он молвит (от себя добавлю - ещё и кураж). Т.е. необходимо тренировать речевой аппарат, кому-то это дано от природы. В этом неоценимую помощь оказывает т.н. метод обзвона. Но конечный результат вашего устремления, естественно, - many-many. Что же он даёт ещё? 1). Если до этого, вы по каким бы то ни было причинам "боялись" телефона, теперь этот блок, как выражаются психологи, снимается, а этот девайс становится вашим лучшим другом. 2). С первых шагов своего риэлторства вы начинаете слышать, кто и как говорит на том конце провода, соответственно, услышанное наматываете на ус (становитесь умней). Постепенно войдя в эту "кашу", сами начнёте задавать умные вопросы, в конце концов, не боги горшки обжигают. Могу вас успокоить - все с этого начинали. Минус этого действа - выматывает просто пипец, плюс - реальная возможность зацепить клиента, а это, сами понимаете, не хухры-мухры. В этом методе наблюдается и ещё один немаловажный аспект, он как для рекрута, так и для изюбра-спеца имеет значение. Суть его в том, что вы постоянно в "теме", работаете, а не сидите, сложа руки, ожидая у моря погоды. Пока не создана своя клиентская база - без этого не обойтись.
Тема для мысли:- к сожалению, чаще агенту приходится бегать за клиентом, а не наоборот.
Это вершки метода, так сказать, вступление, теперь о корешках. Сам по себе обзвон - пустой звук, если вы не преследуете определённой цели. Она одна - нахождение объекта для последующей продажи и получения вами своих тити-мити, т.е бабосов. Поэтому давайте, разложим на составные все наши устремления и действия.
Обычные вопросы, возникающие при снятии телефонной трубки: о чём говорить? что спрашивать? Ответ один: о квартире (предмете нашего интереса, мы ж риэлторы, разве вы забыли?). В первую очередь - продаётся или нет; свободная продажа или альтернатива (для тех, кто не знает - когда продают одну квартиру и одновременно или нет, по обстоятельствам, приобретают другую). В собственности и сколько самих собственников (такое бывает). Какие правоустанавливающие документы: приватизация, купля-продажа, рента – исполнена/не исполнена, наследство, дарение, ЖСК - сколько лет документам (в собственности), для налогообложения и т.п. Есть ли обременения. Уточняйте количество комнат и метраж, последний часто округляется или откровенно завышается (для попадания в другой ценовой диапазон), высоту потолков. Санузел: совмещённый/раздельный. Куда выходят окна: двор, улица (дорога). Квартира с ремонтом или без (суть: можно ли жить какое-то время, не вкладываясь в ремонт), как давно делался. Продажа с мебелью или что оставляется в квартире (бывает, квартира продаётся полностью обставленной). Состояние сантехоборудования. Был ли капитальный ремонт самого дома, состояние подъездов. Наличие и сколько лифтов (1-2, от этажности дома), для пожилых людей и семей с маленькими детьми это может иметь значение. Кто соседи по площадке и сверху (соц. уровень). Есть ли в подъезде жильцы с собаками (кого-то это интересует). Наличие парковочного места для авто. И, наконец, как далеко общественный транспорт. С того момента, как вы подняли трубку и набрали номер, время для вас приняло другой оборот . Вы включились в работу, и от того, что вы скажете и услышите, будет зависеть ваше дальнейшее риэлторство. Завязать беседу - искусство, помните, как у Ермоловой: « Ты мне петельку, я тебе крючочек ». Золотые слова, научитесь ловить внутренний настрой собеседника, и всё вам откроется. И помните: диалог, а не монолог, сближает людей. Ваш глас небесный, т.е. звонок, может коснуться как риэлтора, так и частника (собственника квартиры). От риэлтора вы получите урок, как отвечать на звонки или быть посланным, от собственника - насколько не просто притянуть клиента и уговорить работать именно с вами. В обоих случаях надлежит определить тип клиента (собеседника). Кто он, его социальный статус - для того, чтобы предлагать свои услуги тем, кто в них действительно нуждается (козе баян не нужен). Ну хорошо, вот выдалась мне удача, на том конце провода ОН, родненький, всё спросил(а), как написано выше, а когда ж делать "апперкот" о процентах и заключении эксклюзивного договора с АН (при не самостоятельной работе)? Хороший вопрос, главное, не в бровь, а в глаз. Как авторская ремарка: тема с договором - не самая сложная, а вот назвать стоимость своих услуг, т.е. процент, по-другому комиссионные - саМое-саМое сложное. Да клиент ещё усложняет задачу, вытягивает "клещами" из вас ответ, тут и сейчас (м-да, задача). Какие возможны варианты выхода из ситуации: а) до личного контакта (пока не встали на крыло) избегайте этой темы, приедете осмотреть объект - сядете и обсудите; б) так или иначе информации сейчас много, люди общаются, юзают инет. В этом случае смело называйте в процентном соотношении от цены объекта, её вы должны знать, конечно, плюс-минус. Требуются конкретные цифры - возьмите их из внутреннего прайса АН или же личного опыта, к.т. - геморройности варианта вкупе с фактором гомосапиенс. Наблюдения показывают: всякий звонок является прелюдией дальнейших взаимоотношений с клиентом. И не в коей мере не заменяет прямого контакта. Настройка - да, подготовка к встрече - да. Но основные ваши силы и опыт должны храниться в сжатом состоянии (не разбазариваться в телефонных бла - бла) и раскрыться в один миг только при личном общении с клиентом. Визуальный контакт даёт вам видение того, с кем "имеете дело". Что бы ранее вы не слышали (от него самого), вы проводите теперь свой скан и можете более продуктивно построить беседу. От себя добавлю: надо быть готовым к тому, что это вообще "не ваш" клиент. Поясню понятие "ваш - не ваш" - это клиент, с которым вы в силу психофизических и прочих соц.составляющих особенностей, как своих, так и его, не можете отработать. Пример: у животных совершенно чёткое деление на свой-чужой. Но в тоже время, если это явление рассматривать с точки зрения психологии современного маркетинга, то термин как "ваш - не ваш" вообще не имеет права на существование. При современных психотехниках, используемых в бизнесе, это уже отдаёт анахронизмом. Но пока имеем, что имеем. Кстати, бывают случаи, когда при первом же звонке удаётся пригласить, "затянуть" клиента на договор без предварительной встречи – такая удача, конечно, редкое исключение для стажеров, но для опытных риэлторов это вполне реально. Вот некая статистика, которая (конечно, весьма условна) отображает то, о чём мы говорим. Показывается работа – часы, проведенные на телефоне, в соотношении с количеством встреч и заключенных договоров и проведённых сделок. В данном случае я бы рекомендовал её в качестве оценки полезности КПД работы на телефоне. Вид деятельности: количество звонков/час рабочего времени - соотношение: 10: 1; вид деятельности: количество звонков/количество встреч - соотношение: 20: 1; вид деятельности: количество встреч/количество заключённых договоров - соотношение: 10: 1; вид деятельности: количество договоров/количество сделок - соотношение:3: 1.
Практические советы.
Обратите внимание : нет смысла брать в работу "всех" клиентов, как говорится, нельзя объять необъятное. Что необходимо учитывать: 1) как далеко находится объект (географически), 2) его стоимость (соответственно из этого будет складываться стоимость ваших услуг), 3)сколько будет стоить в денежном выражении проезд туда - обратно, даже при использовании личного авто, 4) что это за объект: квартира, дом с участком (коттедж) или сараюшка с палисадником. Справедливости ради можно смело говорить о том, что к недвижимости на "выселках", как и звонкам, туда и оттуда, относиться надо осторожно (см. выше). Лучше заранее всё выяснить у клиента, чем потом жалеть о потраченном впустую времени, деньгах и нервах. Очертите себе зону КПД, и потом, какие бы соблазны не возникали, вы уж точно будете уверены в рациональности своих действий. Многие через это проходили, бросаясь, очертя голову, по первому звонку (свисту). Но, как говорится, если очень хочется, то можно попробовать, но по принципу «уж лучше вы к нам», со всеми бумагами и фотографиями объекта. Учитесь работать в своём городе (нас. пункте), а другие территории оставьте тем, кто на местах. Бывают исключения, но они ими так и остаются. Существует метод продажи - "спорт". Собственник квартиры (объекта), т.е. продавец, не идёт на заключение эксклюзивного договора с АН, не отказываясь при этом от выплаты комиссионных первому нашедшему покупателя.
А КАК ЭТО ПРОИСХОДИТ В АН?
В теории этим лучше заниматься с 9 часов утра, на практике с 10 -00 и до упора 21-00, пока голова соображает и язык шевелится. В крупных АН для этого выделяют двух-трех человек, работа вахтовым методом 2 через 2 дня. Отрабатывают специализированные печатные издания от корки до корки, роют инет базы с ретроспективой позиционирования до минус 12 месяцев, поиск т.н. "сирот"- клиентов брошенных, по каким-то бы то ни было причинам; отложенных до лучших времён или передумавших продавать. Всё это вытягивается на свет божий и пускается в работу. Из новых веяний: обзвон баз городских квартирных телефонных номеров (чёс на «а вдруг!»). В основном на эту работу сажают необстрелянную молодёжь, так же "старички" скидывают им свои задания по поиску квартир (под разъезд и т.п.) за обещание процента со сделки. В мелких и средних АН обзвон начинается с «кто как проснётся» (придёт на работу) и до «надоело», а то и вовсе не практикуется. Эффективность данного метода 15-20%, факт установленный. Для вновь приходящих, как мы уже говорили, прививается навык строить беседу, умение собирать и использовать полученную информацию на практике. Как-то после очередного курса молодого бойца довелось услышать от рекрута следующее: "Почему, я так много звоню, общаюсь, а клиенты не приходят ко мне?". Интересный вопрос, не правда ли? А вообще, кто может сказать, какой объем информации можно выдавать по телефону? Где заканчивается бесплатная консультация? Народ у нас в вопросах этики зачастую без тормозов и будет высасывать всё до донышка, пока не остановишь (халява, сэр). Что делать? Вовремя остановиться, а если знаете за собой слабость поговорить, просите коллег тормозить, когда понесёт. Смотрите, что получается: выдавая информацию на-гора (как в случае с новичком), вы теряете ценность как специалист. Зачем к нему идти, если можно взять трубку и всё узнать, не выходя из дома? А в офисе он ещё и денег попросит за консультацию, эво - как. А ну-ка мы не всё скажем, вот она "дуся" и попалась, зародилась интрига, возник вопрос, а сами-то вы и пробудили интерес к себе. И придёт, как миленький, придёт клиент. И не к кому-то, а к вам, если вы будете ему интересны как личность, как собеседник. Открою небольшой секрет. Не важно, по большому счёту, что вы говорите, важно - как, каким голосом и какими полутонами он окрашен. Потому-то "дурочка", коллега по столу, цепляет клиентов пачками, а вы, умница-разумница, лапу сосёте. Вывод тут один - беседа по телефону искусство. И надо уметь строить глазки по телефону, а вы, кроме как для справочной информации, более ни на что не годитесь. Всем надо пользоваться в меру. В одном АН меня поразил голос секретарши на ресепшн. Эротика, ё-моё. А после узнал, что ей была дана именно эта установка - держать клиентов в состоянии "того самого" (упс). Заканчивая тему общения по телефону, подведём итог: от того, с чего начнётся ваше знакомство, с каких слов, настроения, и будет зависеть дальнейшее общение. Вряд ли вас самих заинтересует собеседник, говорящий механически заученными фразами и чётко поставленным голосом. Забудьте на время о договорах и процентах, о прочих выгодных условиях (они сейчас у всех одинаковы). Заинтересуйте клиента собой. Узнайте, чем он живёт, что заботит его. В чём вы можете быть ему полезны. Решение каких задач вы возлагаете на себя и от чего освобождаете его. Не недооценивайте себя. Из наблюдений: у каждого риэлтора своя персональная модель действий - ПМД, что подходит одному, не подходит другому. Мимикрия иногда срабатывает, но эффект, как правило, непродолжительный. С физиологией не поспоришь.
РЕКЛАМА.
ВЕСТИ БИЗНЕС БЕЗ РЕКЛАМЫ - ВСЁ РАВНО ЧТО ПОДМИГИВАТЬ ДЕВУШКЕ В ТЕМНОТЕ.
Метод расклейки.
Освоив предыдущий метод поиска клиентов, можно приступить к освоению следующего инструментария риэлтора. В миру - это реклама, на сленге риэлторов – расклейка, т.н. крик души. Что ж это такое? Буквально: лист бумаги формата А4, разделенный на четыре равные части, в каждой из которой пишется заранее подготовленный текст вашего послания (рекламы). Это всё размножается при помощи ксерокса или прибегнув к услугам типографии до необходимого количества, далее аккуратно разрезается и расклеивается в нужных вам местах. В теории заинтересовавшийся вашим объявлением срывает его, звонит вам, вы оказываете требуемые услуги, получаете за них свои комиссионные и на Канары – класс! На практике же всё несколько иначе. Забегая вперёд, отмечу: не стоит принижать эффективность расклейки как способа привлечения клиентов и заключения новых договоров. Сорванное сегодня объявление может "сработать" как сейчас, так и через полгода и более, при возникновении потребности. А до этого времени лежать ему где-нибудь в столе или сумке сорвавшего. Случай из практики: "пришёл" объект на продажу (квартира) по объявлению аж через три года. Размещал в окружной газете "Город" объявление об оказании риэлторских услуг. Клиент затеял дома ремонт, потребовалось постелить что-то на стул, под руку и попала газета с объявлением. А тогда, если не изменяет память, ничего путного это так и не принесло. Расклейка - удовольствие, прямо скажем, не из дешёвых, но на круг инструмент оправдывает себя, иначе ей бы не пользовались (и не только в недвижимости). Клеить можно как самому, так и с привлечением профессиональных расклейщиков. Стоимость услуги идёт поштучно - за лист от 70 копеек до 1 рубля, как договоритесь (вообще у них чётко установленные тарифы, ниже они работают неохотно). Клей они используют свой, как правило, заваривают крахмал - ввиду низкой себестоимости. При клейке самостоятельно хорошо подходит "клей-карандаш" среднего размера, как раз хватает на поклейку 100 листов - культурно и не пачкает одежду. Разница в самостоятельной клейке и с помощью привлечённых помощников существенна. В первом варианте - уверенность, что объявления поклеены, 100%, во втором - в лучшем, повторюсь, в лучшем случае - 50/50, в худшем - 20-50 штук будет поклеено при выданной пачке в 400-500 листов, судьба остальных - урна, проверено. Ввиду полной не обременённости морально-этическими нормами у этого рода специалистов с вашей стороны потребуется контроль за их деятельностью. Перед выдачей оговаривайте район, вплоть до номеров домов. Оплату производить постфактум, после проверки (лучшая проверка - это отдача от рекламы, в нашем случае - звонки). Кстати, именно с этой целью можно сделать объявления на цветной бумаге, это дисциплинирует расклейщиков, а вам нет нужды выходить из авто при проверке, цветное объявление видно издалека. Рабочий цикл: идеально - 400-500 листов в неделю на одного расклейщика. Шаг клейки: 100 листов в день. Для этой услуги лучше привлекать пожилых людей из числа пенсионеров. Для них это приработок какой-никакой и прогулка на свежем воздухе. Из наблюдений: они более добросовестно относятся к работе, жучки, впрочем, тоже встречаются. Как предостережение: не соблазняйтесь стахановскими возможностями расклейщиков. Давайте в работу то количество объявлений, которое вы способны проконтролировать без ущерба основной вашей деятельности.
Коль мы плотно подошли к рекламе, посмотрим, что у нас есть ещё из этого арсенала. Так называемая
Адресная рассылка.
Это уже больше относится к презентационным материалам о полном спектре оказываемых услуг АН, а не риэлтором в частности, если он только не пришпиливает к рекламному носителю свою визитку. Носитель выполняется на хорошей глянцевой бумаге, сдабривается дородным панегириком, печатается в типографии. Всё это хозяйство может раздаваться как в оживленных местах - у метро, магазинов и т.п., так и раскидываться по почтовым ящикам (для чего они, собственно, и делаются чаще всего). Кто посмелее, подкладывает под дворники на лобовые стёкла авто, в общественном транспорте оставляет на сидениях. При, казалось бы, эффектном материале и задумке, на деле, кроме раздражения, у адресата не вызывает ничего - на хрена козе баян. Место этим материалам - отраслевая выставка.
Стикер. Среди бумажных рекламных носителей стикер смело можно зачислить в разряд монстров. Основные его качества: компактность, клейкость на все виды поверхностей и влагостойкость. Недостатки: стоимость полиграфии, как следствие, крайняя лаконичность текста и использование телефонного номера из серии т.н. красивых номеров (запоминающихся). При правильном определении области задач очень даже применим.
О неприятном в рекламе.
В мегаполисе объявление живёт в среднем не более 2-3-х часов. Причин несколько:
1). Отношение местных жителей - оно особое, гипертрофированно собственническое, всё что в радиусе моих глаз - моё, от фонарного столба до отведённого для объявлений места, т.н. доски у подъезда. Потому конфликт на лицо - обрывают.
2). Сами расклейщики тоже не остаются в стороне.
3). Дворники, наибольший урон наносят они. С появлением гастарбайтеров в среде дворников жизнь расклейщиков усложнилась. «Просыпают» их рано, часов в 7 утра, работу они заканчивают, пока не снят надзор. От нечего делать они и забавляются, карауля расклейщиков. В АН эту фишку давно просекли, наиболее бюджетные просто покупают место на досках у подъездов, оплачивая дворникам услуги сторожевых, понятно, чужакам путь туда заказан. Кто экономит, ищет места попроще и рекомендует клеить с 10 утра и с 17 вечера (период низкой активности дворников). Из наблюдений: к стикерам они относятся хуже всего, потому как с ходу их не отодрать. Потому ушлые дворники смазывают поверхности машинным или растительным маслом. Серия из т.н. адресной рекламы по почтовым ящикам без задержки выбрасывается и не читается. Но, чтобы мы ни говорили, метод прост и малобюджетен (речь о дешёвых типографских вариантах и письмах с пометками «Важно» или «Официальное уведомление»), потому используют его многие. На выходе "клиент", всякий раз открывая почтовый ящик с таким ворохом рекламы, отправляет её прямиком в урну и кроме раздражения ничего испытывать не может. Как-то всё безрадостно получается, скажете вы. Не совсем. Опытные риэлторы обо всём этом прекрасно осведомлены. Потому применяют свою тактику борьбы с "несправедливостью". Через каждые 2-3 дня обходят дома на выбранном участке по второму разу. В течение одной недели «работают» два таких "пятачка". На вторую неделю выбирают две новые зоны, и так все четыре недели месяца. Нет отдачи, переходят в другой район (посылают расклейщика). Из наблюдений: есть районы, в которых расклейка вообще не работает. Причина - прекрасная осведомлённость жителей (что за этим скрывается) и как следствие игнорирование этого информационного носителя.
Типы текстов в расклейки: взято с улиц мегаполиса, тексты соответствуют оригиналам.
1. Все операции с недвижимостью, покупка, продажа, расселение оценка, юридическое сопровождение.
2. Помогу купить, продать обменять квартиру. Консультации по телефону бесплатно.
3. Как продать квартиру? С чего начать? Любые консультации бесплатно.
4. Куплю большую квартиру с окнами во двор! Помогу с расселением. Есть опыт.
5. Срочно куплю квартиру в Вашем доме для себя.
6. Срочно! Куплю квартиру в Вашем доме. Оформление за мой счёт. Гарантия безопасности.
7. Купим квартиру от 100 до 150 кв.м с ремонтом и презентабельным входом (двор, парадная) для руководителя региональной государственной транспортной компании, желателен приятный вид из окон.
8. Куплю квартиру для себя от 60 кв.м! Работаю в известной международной компании! Могу предоставить надёжное юридическое сопровождение. Порядочность гарантирую! Иван Иваныч.
9. Европейский деловой центр купит квартиру в вашем доме.
10. Бельгийская инвестиционная компания купит квартиру для своих сотрудников.
11. Канадская холдинговая компания купит квартиру для своих сотрудников.
12. Британский фонд купит для своего сотрудника квартиру в вашем доме. Оформление через надёжную риэлторскую компанию.
13. Крупная нефтяная компания выгодно купит Вашу квартиру.
14. Тюменская нефтяная компания купит для своих сотрудников квартиру в вашем доме.
15. Куплю квартиру в Вашем доме для сотрудников Газпрома.
16. Министерство обороны! Приобретёт жильё для своих сотрудников! Интересуют квартиры от 60 кв.м.
17. Куплю большую квартиру для своих детей. Сама живу здесь. От 70 до 120 кв.м. Быстро!
18. Товарищи жильцы, ваш район обслуживает агентство недвижимости "......" (или риэлтор Маша Пупкина). В течение (такого-то периода) вы можете получить консультацию: по продаже, обмену, расселению вашей квартиры. Для собственников квартир, обратившихся к нам с ....... по ....... , предоставляется скидка 20%.
19. У вас новый участковый ! У вас есть участковый врач. У вас есть участковый милиционер. Теперь у вас есть участковый риэлтор! Мой опыт будет Вам полезен(рядом фото, имя и фам).
20. Уважаемые Москвичи, обращаем Ваше внимание на участившиеся случаи мошенничества на рынке жилья. Доверяйте операции со своим имуществом только профессионалам! По всем вопросам сделок с недвижимостью звоните по тел......., государственная (городская, муниципальная, районная, (на ваш вкус - авт.)) служба недвижимости.
21. Здравствуйте! Меня зовут Вася Пупкин. Я, как и Вы, живу в Москве, рядом с Вами. Я - риелтор, занимаюсь продажей, покупкой и обменом недвижимости, и знаю, как важно найти "СВОЕГО" риелтора, который будет отстаивать Ваши интересы. Хотите безопасно и максимально выгодно решить жилищные вопросы? Звоните в любое время!
22. Оценка жилья по телефону, Консультации, Расселение коммунальной квартиры, Продажа, покупка, обмен. Загородная недвижимость. Юр.сопровождение.

23. В объявлении указываются номера телефонов экстренных служб, милиции, пожарных, скорой помощи, газовой службы (всё средним шрифтом), и крупным- номера телефонов агентства недвижимости.Тема для тех кто не понял: косить опять же, под официальную - муниципальную госструктуру,такие объявления клеятся в подъездах на стенах и щитовых электросчётчиков).

Резюме: каким бы ни был текст расклейки, его задача - достучаться до клиента (он может вызвать улыбку). Текст расклейки - хороший градус мозговой активности умного риэлтора либо полного её отсутствия. На улице разного рода ляпы смело умножаем на три. На дворе XXI век, реклама - нерв общества, и не стоит думать, что окружающие - полные идиоты. О престарелых бабках, о которых мечты многих риэлторов, пора забыть, у них и без вас советчики найдутся. Давайте не истерить в рекламе, а подключать мозги, господа. В риэлторстве нет канонов и признанных копирайтеров, вы и только вы, каждый раз составляя свой "крик души", будете являться и законодателем "моды", и авторитетным рекламистом. Куда хуже потратить время на беспочвенные ожидания из - за банальной лени, чем встряхнуться и задуматься, что я делаю. На моём веку, помнится, дама-риэлтор спрыскивала духами свои объявления, смешно-отнюдь, креатив. Размещение фото в листовке добавляет доверительности , можно своё, но в основном используют фантомов. Шрифт объявления тоже имеет значение, курсив (от руки) работает лучше, но плохо читабелен, поэтому стал реже использоваться. Длина рекламного послания тоже важна, (это не про мужчин, здесь всё с точностью до наоборот), чем короче, тем лучше. Всё в одном флаконе вызывает сомнения в компетентности специалиста. Резюмируя вышесказанное: реклама - инструмент обоюдоострый, она может как привлечь клиента, так и отпугнуть.
КВАРТИРЫ, КВАРТИРЫ - ЭХ...
НА КАЖДУЮ КВАРТИРУ РАНО ИЛИ ПОЗДНО НАХОДИТСЯ СВОЙ ПОКУПАТЕЛЬ.
Какого-то единого правила осмотра-показа квартир, как при покупке, так и, соответственно, при продаже, нет. Порядок действий каждый выстраивает себе самостоятельно в зависимости от поставленных задач и целей. Начнём с показа, т.к., подозреваю, это первое, с чем вам придётся столкнуться.
Технология показа
Вашему покорному слуге удобно было начинать показ с противоположных углов квартиры. Подобная геометрия движения рациональна в том плане, что возвращает вас на исходную позицию, т.е. к входной двери. Как это выглядит: как уже говорили, начинаем с показа дальних комнат (в многокомнатных квартирах), далее возвращаемся к коридору, кухне и заканчиваем обход местами общего пользования. Освещение должно быть включено везде. Всё. Общую картину дали. Теперь каждый угол может рассматриваться отдельно, это уже будут части целого. Чем удобна эта схема: вы рулите процессом. Из опыта: человек, никогда не участвовавший в таком процессе, теряется и не знает, как он должен происходить. На заметку: вы, как риэлтор, должны быть центральной фигурой и главным источником информации для смотрящих и сопровождающих их риэлторов. В противном случае вы можете потерять своего клиента.
Важные мелочи. Перед выездом на показ не лишне дождаться подтверждающего звонка за 1.5 - 2.0 часа от смотрящих или прозвонить самому, номера их телефонов у вас должны быть обязательно. За это время вы успеете предупредить своего клиента и остальных смотрящих о переносе времени или отмене показа. При наличии 2-3 человек разбейте время показа на интервалы по 10-15 минут на каждого смотрящего. Не зависимо от времени года, бросьте к себе в сумку несколько пар целлофановых бахил (начинать надевать их следует с левой ноги - это обещает удачу. Шутка!), стоят они копейки, а польза налицо: снимать-надевать обувь не всем удобно, особенно пожилым людям. Надевать же предложенные тапочки не всегда приятно. У каждого свои представления о гигиене. Когда входите в чью-то квартиру, расцените это как вторжение в чужую жизнь - даже если намерения ваши благочестивы. А потому совет: не трогайте руками окружающие вас вещи и следите за тем, чтоб этого не было со стороны ваших визави. Многим это неприятно. Во избежание дискомфорта со стороны хозяев, следите за тем, чтобы смотрящие не разбредались по квартире и находились в их поле зрения. Люди разные, и поручиться за каждого вы не можете.
Теперь о просмотре. Какую методу вам предложит принимающая сторона, вы знать не можете, потому рассмотрим, на что следует обращать внимание (и не давать что-либо скрывать, как вы сами это делали). В квартире всегда есть в наличии: пол, стены, потолок, окна-двери, балкон-лоджия, системы отопления, водопровод, сантехника и электропроводка. Состояние всего этого вам с клиентом и предстоит выяснить.
Пол - ровный, не ровный, к.т. "амурские волны"; подобная беда встречается в домах со смешанными перекрытиями и в квартирах, расположенных на первых этажах. Влага из подвала делает своё дело. Ко всему этому добавляются дыры - смотреть нужно в районе ванных комнат и кухни (маскируются обычно мусорным ведром или куском линолеума).
Стены - о том, какие они "ровные", можно писать поэмы. Потому, если они выровнены - это является предметом особой гордости хозяина квартиры, поэтому остановимся на их наличии и оценке состояния, как поклеены обои и покрашены (если крашены). Не лишне ознакомиться с поэтажным планом, как на наличие сделанных перепланировках, так и на возможность их произвести в перспективе. Нас интересует расположение капитальных стен (их расположение может ограничить планы клиента).
Окна-двери - атрибуты неоднозначные, потому ограничимся «менять - не менять» по месту.
Потолок - перепад высот в одной плоскости. Видел перепад в 15 см, изгиб потолочной плиты. Можете представить, во что это выльется при ремонте. Могут быть протечки, независимо от этажа, на котором расположена квартира. На последних этажах на это особенно стоит обратить внимание (маскируются обычно свежей подкраской).
Батареи отопления - конверторы и радиаторы сами по себе нареканий не вызывают, но то, для чего они призваны служить - очень даже. В основном этим грешат 9-12-этажные одноподъездные панельные башни. К т.н. многоподъездным "кораблям", хоть и панельным, это не относится. Рекомендация одна: эту категорию домов лучше рассматривать с наступлением отопительного сезона, когда появляется возможность определить температуру нагревательных элементов. Из наблюдений: не все дома вообще хорошо отапливаются.
Балкон-лоджия - остеклены или нет.
Водопровод и сантехника - состояние труб очень важный элемент проверки. Не стесняйтесь открывать все возможные заглушки и дверцы в местах общего пользования для осмотра. Всё должно исправно работать: вода из кранов течь под нормальным давлением , как холодная, так и горячая; бочёк унитаза быстро наполняться и спускаться соответственно без задержек. Если нет нормального напора - давления воды, то либо трубы проржавели, либо подача воды на этаж (в доме), если он крайний, ограничена (хуже, если хозяевами частично перекрыты водопроводные краны – из-за износа труб).
Газовые колонки - проверяются только на состояние «рабочее - не рабочее», обычно заменяются электробойлерами.
Электрика - какого-то кошмарного состояния видеть не приходилось. Чаще встречалась её полная замена в связи с возросшим потреблением мощности за счёт устройства подогреваемых полов, дополнительного освещения и обилия бытовой техники.
Лифты в доме - их количество. Пока вы смотрите, это всё хорошо. А переехали - лифт один, время утро. Как долго его ждать? Вот именно, пойдёте вниз пешком, а с работы?
Звукоизоляция - квартиру лучше смотреть не один раз, днём - понятно, а вечером, чтобы увидеть и, главным образом, услышать соседей. Надо признать, что основная масса неблагоприятных звуков исходит с их стороны. Причём, как сверху, так и сбоку, и снизу. Видел квартиру с 10-сантиметровой звукоизоляцией пола в одной из комнат, комментарии в данном случае излишни. Просите владельцев выключить радио или работающий телевизор, прислушайтесь. Откройте форточки в окнах, обратите внимание на шумовой фон за окном, если дом расположен у проезжей части. Рассуждения о 100-процентной звукоизоляции посредством установки супер-пупер стеклопакетов вызывают улыбку.
О тараканах – увы, эти гады нас преследуют часто. В основном ими заражен старый жилой фонд, до 70-х годов постройки. На период показа-продажи квартиры обычно закрывают воздуховоды марлей и опрыскивают места их проникновения химикатами, технология срабатывает.
ОСНОВНЫЕ СЛАГАЕМЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЦЕНЫ КВАРТИРЫ.
1. Желание продавца.
2. Желание и возможности покупателя.
3. Состояние рынка.
4. Фактор ликвидности - правило трёх «М»: Место, Место и ещё раз Место расположения продаваемого жилья.
Типы домов, в которых может находиться наш с вами интерес - квартиры. Пройдёмся бегло и без лишнего занудства. Потому остановимся на общем представлении. Типы домов в Москве: сталинские, гостинки, хрущёвки, т.н. ведомственные дома - возводились для работников ЦК, Политбюро, Совмина и Министерства Обороны; немецкие – дома, построенные немецкими военнопленными; монолит-кирпич и массовые серии современных панельных.
Сталинские: дома, что называется, с историей. Высокие потолки, толстые стены, наличие на кухне мусоропровода и, немаловажный показатель - ж/б перекрытия.
Ведомственные: цековские и совминовские представляют собой 12-14 этажные башни из жёлтого кирпича с большими лоджиями, большой площадью комнат, наличием комнаты для прислуги, двумя санузлами, придомовой территорией. Дома минобороны близки к "сталинскому" типу и выглядят так же монументально. Так же есть комната для прислуги. Замечу, что каждое ведомство стремилось возводить дома со своими архитектурными особенностями и использованием строительных материалов. В этих домах встречаются т.н. смешанные перекрытия или попросту деревянные. Этот тип часто путают со "сталинскими" домами.
Гостинки: дома, имеющие планировку, которая напоминает общежитие или гостиницу, и квартиры коридорного типа, состоящие из одной маленькой комнаты, места для готовки и санузла с душем. Строились как временное ведомственное жильё, позже для кого-то так и осталось единственным и постоянным.
Хрущёвки: это крупнопанельные пятиэтажки массовых серий с маленькими площадями комнат и кухонь, низкими потолками. С плохой звуко и теплоизоляцией. Тогда же стали появляться блочные дома - в принципе, из тех же панелей, но только укороченных. Началось развитие кирпичного домостроения.
Брежневские: панели, в принципе, это улучшенные хрущевки. Каких-то кардинальных изменений в площадях не произошло, добавили пару-тройку метров к комнатам и полтора-два метра к площади кухни. Можно отметить появление лифтов и мусоропроводов – последние, впрочем, никогда не работали. Тогда же продолжают строиться кирпичные и панельные 9-12-этажные дома.
Кирпичные дома: строились из практически природного материала, и, как следствие, квартиры в кирпичных домах дороже и комфортней.
Немецкие: каркасное малокомфортное и уже ветхое жильё (строилось как временное). Часто именно там располагались коммуналки. Отсюда и все прелести этого жилья.
Монолит-кирпич: каждый дом проектируется отдельно. Главная их особенность: наличие в квартирах только несущих стен, а площади и комнаты предполагают индивидуальную планировку.
Массовые серии современных панелек: перечислить то количество серий, что существует на сегодняшний день, в книге просто не хватит места, потому надеюсь в этом вопросе на вашу самостоятельность.
Личное мнение: есть дома, не смотря на свою историю, мало пригодные для современного комфортного проживания. Скорее все подобного рода раритеты больше должны интересовать любителей старины - для пополнения имиджевой коллекций. Что, собственно, является основным недостатком этих исторических памятников: плохая звукоизоляция, отсутствие мест для устройства кухни - питание подразумевалось в столовых, предусмотренных для этого на первых этажах здания, один душ на этаж, конструктивные особенности, не позволяющие сделать перепланировку с учётом современных требований к комфорту. Пресловутая транспортная доступность - тоже критерий для оценки данной красоты. Всё, что исторически классифицировалось как служебное жильё, имело и все принадлежности этой категории. В общем, сугубо на любителя. Ценообразование таких раритетов должно строиться исходя из совершенно иных критериев оценки: антиквариат - да, жильё? Фасад дома, украшенный памятными досками о бывших именитых жильцах, наводит на размышления - и кому приятно жить в колумбарии? "Дом на набережной" - яркий представитель этой исторической династии. В дух умерших верить глупо, конечно, но некий господин приобрёл полэтажа в этом доме (объединив две квартиры известных репрессированных военачальников), сделал офигительный ремонт (звукоизоляция стены между квартирами достигла аж 80 см), пожить вот не довелось - СВД, зараза. Увековечиться же на фасаде можно не всем господам. Но это так, лирика, вспомнилось что-то к случаю.
ДЖЕНТЛЬМЕНСКИЙ НАБОР РИЭЛТОРА.
Что включает в себя джентльменский набор риэлтора? Интересный вопрос, давайте рассмотрим.
Два мобильника - как правило, один для работы, т.е. рекламный, другой личный. Но нет пределов совершенству, как-то видел даму с шестью трубками – видимо, по одной на каждый из объектов, которые она вела (хотел бы посмотреть на нее, когда бы всё это разом тренькнуло).
Портфель - предпочтительней с одним отделением, толстые, раздувшиеся от непонятной макулатуры и огромные кейсы-дипломаты говорят об их владельцах как о бездельниках (неорганизованных и недисциплинированных).
Ноутбук - это больше мажорство (понты), на практике эта музыка мало эффективна, а тягать тяжеловато. Но смотрится эффектно, чёрт побери. Встречал риэлтора (даму), в машине возившую ноутбук и принтер со сканером.
Фотокамера - бывает полезна, особенно при загородной недвижимости.
Авто – ну, здесь вообще говорить не приходится: должно быть, особенно , когда берёте в работу загородку. Марка? Как зарабатываете, так и цените себя любимого. Помните: внешний вид расскажет о вас больше, нежели вы сами о себе. От себя добавлю: остерегайтесь плохо одетого риэлтора (думаю, комментарии излишни).
Визитки - да, вы общаетесь с людьми, отсутствие визитки должно настораживать.
Улыбка – это, конечно же, да, только не дебила или олигофрена.

Часть 2. Можно ли стать богатым в риэлторстве?
Вершки и корешки профессии.
Подобным вопросом задаются многие - рано или поздно. Что ж, рассмотрим его подробно. Для приезжих, в порядке возрастания, конечно, берём за основу человека, который приехал без ничего. Это: покупка авто (приличного). На памяти: даме после сделки - звонок, мол, подъезжайте в ГАИ с паспортом, подъехала, клиент оформил бэху трёшку ей в собственность. Далее: съём комнаты, потом квартиры. Покупка первого собственного жилья, не хором, конечно, но и комнаты - это уже что-то. Следующий этап самый сложный и, скорее всего, станет верхней планкой достижений - покупка однокомнатной квартиры. Для всего этого работать придётся до чрезвычайности много и отказывать себе в чём-то. А что для жителей мегаполиса: увеличение метров, уже имеющихся. Смена района на район. Авто - этот вопрос снят за очевидностью. Возможность путешествий, морские круизы в том числе. А вот где придётся приложить мысль и усилия, так это в приобретении загородного дома. История: знакомая риэлтор, приехав в мегаполис издалека, вообще без ничего, снимала комнату. Потом её же и приобрела. Следующим шаг был самый сложный. Она продаёт её, и вдруг, что называется, приходит ЕЁ вариант. Двухкомнатная квартира, выгоревшая дотла. Не вдаваясь в детали покупки, она ремонтирует её. И вроде бы уже можно жить и почивать на лаврах. Ан нет. Тунгусский метеорит встречается с землёй чаще, чем-то, что происходит дальше. Ей посчастливилось найти недостроенный коттедж, она берет его в обмен на свою двушку. Где она сейчас? На берегах Рейна(упс..). О пути, который предстоит пройти для достижения этого, речь и пойдёт далее.
Теперь, когда вы узнали об академических методах работы, можно смело переходить и к трудовым будням. Взаимоотношения в риэлторской среде (риэлтор – риэлтор - АН) никогда не были ровными. Там, где всё поставлено на зарабатывание денег, этого априори быть не может (тамбовский волк скорее будет ближе, сугубо моё мнение). Но среда так бы и оставалась самостийной, если бы не соприкасалась с внешним миром, т.е. с рынком недвижимости, которым правит потребитель, он же клиент. Изнанка этого процесса - противостояние интересов всех участников. Для того, чтобы понимать, о чём же этот чел- автор, брызжет слюной, разберём, что представляет из себя каждая из сторон - их цели и задачи, сообразно которым ими и применяются соответствующие методы. Потому болезнь легче предупредить, чем лечить, более понятный вариант: на хитрую жопу всегда есть болт с винтом. Я не ханжа и выражаю сугубо личное мнение, потому рассматриваться будут и выпады, и защита обеих сторон.
Что представляет собой Агентство (Бюро, Центр, Служба или Корпорация - на выбор) недвижимости. Коммерческое (не государственное!) предприятие, цель которого, как всякого коммерческого предприятия, - зарабатывание денег, прибыль. Никаких других сверхъестественных целей у него нет. Оно ничего не производит, не кормит, не одевает – оно осуществляет посредническую деятельность через оказание услуг. Выступает неким коммуникатором между субъектами, которые их потребляют, с радостью или без. Думаю, это понятно. В каждом предприятии есть работники, в данном случае это агенты - риэлторы, призванные выстраивать и налаживать отношения непосредственно с массами, потребителями- клиентами. У одних задача - заработать, у других (т.е. клиентов)- не дать на себе заработать, в этом суть. Хотите аргументы? Их есть у меня. Помните фильм с М.Гибсоном "Чего хотят женщины" - в данном случае "Чего же хотят Клиенты". Приведу текст письма, пришедшего мне по электронке (обороты оригинала). «Добрый день! Будет ли у Вас возможность прояснить мне отдельные организационные моменты альтернативной сделки купли-продажи, которые обычно прописываются в договорах с Агентством? Необходимо продать однушку и купить с доплатой двушку (общий бюджет сделки лимитирован). Без компетентной помощи риэлтора не обойтись. Но прежде, чем вступать в отношения с Агентствами, изучили различные типовые формы договоров. Возникло много вопросов. Помогите. 1). В одном ли договоре должны быть согласованы условия (включая стоимость) продажи и покупки квартиры? Если по истечении установленного срока квартира не продаётся по согласованной сторонами цене, то каков механизм снижения стоимости продаваемой квартиры, и, вероятно, в этой связи должна соответственно корректироваться стоимость покупаемой? 2). На каком этапе, в каком размере и на каких условиях обычно Агентство требует внесение аванса/задатка? Аванс, вероятно, подлежит передаче Агентству, а задаток покупателю? 3). Какие в среднем должны быть установлены сроки поиска покупателей на продаваемую и продавцов на покупаемую квартиру? Имеет ли смысл устанавливать минимальное количество рассматриваемых вариантов? 4). Параметры покупаемой квартиры, как я понимаю, в договоре указываются. А учитываются ли социально-бытовые факторы при оценке покупаемой квартиры? Например, квартира отвечает всем согласованным в договоре параметрам, но дом, в котором расположена квартира, имеет подъезд со следами присутствия грызунов или человеческих оправлений, или контингент, проживающий в доме, оставляет желать лучшего, либо окна - с видом на крематорий. Или это относится к разряду капризов покупателя? 5). Какие конкретно действия совершает Агентство, помимо общих формулировок о содействии в купли-продаже? Или конкретные действия будут отражены в доверенности, выдаваемой Агентству? По общему правилу, что именно фактически осуществляется Агентством? В некоторых договорах указано, что клиент должен собрать все необходимые справки, а в некоторых, что это берёт на себя агентство при условии выдачи ему доверенности. 6). Как определяется стоимость услуг (включая совершение необходимых для исполнения договора действий)? Например, услуги по рекламе продаваемой квартиры в СМИ/интернете? Стоимость сопутствующих услуг уже включена в цену договора с Агентством и, если нет, то как эта стоимость согласовывается? В Договорах, как правило, отдельной строкой не выделяются статьи расходов Агентства, но при этом везде есть условие о возмещении фактически понесённых затрат. Агентство может документально подтвердить фактически понесённые расходы? 7. Каковы в среднем суммы фактически понесённых Агентством расходов по исполнению обязательств (для случаев досрочного расторжения клиентом договора)? 8). Если исполнение обязательств не произошло не по вине клиента, то в какие сроки Агентство обязуется вернуть полученный аванс (разумеется за вычетом расходов)? Ни в одном договоре механизм возврата денежных средств клиенту не предусмотрен. 9). Какова ответственность риэлтора за утерю подлинников правоустанавливающих документов? 10). Почему клиент не вправе принимать участие в поиске покупателей своей квартиры и вариантов приобретаемой даже при условии, что с Агентством заключён эксклюзивный договор? 11). До заключения договора с Агентством клиент должен выписать всех лиц, зарегистрированных в продаваемой квартире, или это можно делать в процессе? Т.е. до выписки всех и вся из квартиры не имеет смысла заключать договора с Агентством? 12). Как можно гарантировать, что дом, в котором находится продаваемая квартира, не подлежит сносу, реконструкции, капитальному ремонту? Где это можно узнать и чем клиент может подтвердить предоставляемые гарантии? 13). Обязательно ли наличие у Агентства страхования гражданской ответственности? Это пустой звук или доп. гарантии? 14). Является ли титульное страхование (понятно, что это выходит за рамки отношений между клиентом и Агентством) своего рода страховкой от ненадлежащего выполнения Агентством действий, направленных на установление юридической чистоты покупаемой квартиры?» Приведенный материал - зона прибыли одних и явная экономия других (упс…). Далее обо всём по порядку.
ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ:(что такое цена на квартиру, объект и т.п.)
Это цена, стоимость объекта, выраженная в числовом значении, последнее это в рублях, $,Э. Она зафиксирована и является окончательной. И ничего сверх указанной суммы оплачивать не надо. Как-то: услуги посредников, т.н. комиссионные. Идите и приобретайте выбранное. По неписанному общепринятому правилу в риэлторстве, все расходы, связанные с приобретением-оформлением объекта в собственность, к.т. составление договора купли-продажи (ДКП), аренда банковской ячейки, кроме нотариальных "дребезжалок-страшилок", заказанных противной стороной, оплачивает покупатель. Вы, покупатель, оплачиваете услуги посредников только в том случае (единственном), если сами обратились в АН и, соответственно, внесли предоплату, т.н. столбовые - юридическим языком аванс. Без него работать ни кто не будет, кроме доверчивого безработного дурика от риэлторства. Русским языком: обратившись в АН или к какому-либо посреднику за услугами, "попали" на бабки (оплату услуг). Прозорливые клиенты сообразили, что можно подрядить кого-то на т.н. сопровождение сделки – это ж в сто крат дешевле! Стоимость подобных услуг у безработных частников - $1 тыс., но можно договориться и за 3 копейки. У работающих в АН, но через пень колоду, - $1.5- 2.0 тысячи. У серьёзных, из крупных АН, загруженных работой, меньше чем $3.0 тыс. и не подходи, торг не уместен, но эти псы, в хорошем смысле слова, стоят того. Поговорка в тему: с гинекологом и автослесарем не торгуются(...). Востребованные - занятые - риэлторы хорошо зарабатывают и знают цену своего рабочего времени.
-И про показы квартир: Как-то клиент упрекнул риэлтора в том что, мол, почему другие риэлторы ходят с клиентами на осмотр квартир, а вы нет. На что тот вполне резонно ответил: как раз начинающие-то и ходят, для спецов же квартиры все одинаковые, разница лишь в планировках. Думаете его присутствие повлияет на ваш выбор? Для риэлторов же в тему, клиент должен крепко сидеть у вас на крючке. История в тему (про ушлых стариков). День клонился к закату, и всё казалось бы должно пройти как обычно, без сучка и задоринки; клиент опустит голову и схавает предложенную цену продажи на его кровинушку,тем более,что это старик да старуха. И так думал и мечтал риэлтор. Но, пришли клиенты, открылась дверь, ба-ляя! Дед-то в горизонтальном положении и дышит - через раз. Попал; мозг кубатурит от перспективы. Бабка в ноги, случился удар, мол за дёшево продаём, - ну накинь ещё чуток?! Ладно, хрен с вами, вот вам ещё сотня тысяч сверху. Ударили по «рукам», бабка орёт: «слышь дед, вставай, хватит симулировать» ...

ПЕРЕМЕЩЕНИЕ С НАЛИЧНОСТЬЮ.
Планируете совершить покупку недвижимости, исключите перемещение по городу с деньгами. Деньги уже должны быть на месте в банке до сделки. Либо тащите всех, как бы ни упирались, в тот банк, где всё это хозяйство у вас находится. Перекинете из ячейки в ячейку и хлопот не будет. Для сомневающихся: даже за час-два до сделки ваше появление, с сумочкой, конечно, в банке уже могут держать на контроле злопыхатели. Что это такое - интересуйтесь криминальными сводками. Для продавцов это не важно, всегда можете переложить деньги из ячейки покупателя в свою, заранее арендованную тут же в банке. Вам спокойней и от дурного глаза подальше. В зоне риска всегда покупатель, т.к. с ним рядом кто-то может стать наводчиком, от риэлтора до банковского работника, выдающего денежные средства. Осторожность прежде всего. Никогда не ходите на сделки в сомнительные малоизвестные банки на окраинах. Простое правило: как вашему риэлтору, так и банковскому служащему, глубоко начхать на ваши треволнения. Вы для них "жертва", оплачивающая их услуги, ваша безопасность, особенно заверения вашего риэлтора на сей счёт, в круг их финансовых и жизненных интересов не входят. Их задача - вытряхнуть из вас по максимуму. Не верите?! Оплатите услуги 100% вперед. Телефоны агента замолчали, ах, нет на месте или он в отпуске. Началось в колхозе утро! Избежать этого можно. Осторожность и внимание ещё никому вреда не приносили. Вы всегда должны знать, кто работает с вами, его паспортные данные, прописка (не регистрация - с такими типажами вы уже в зоне риска), все его номера телефонов, мера его ответственности, к.т. есть ли доверенность на ведение дел от лица того АН, которое он представляет. Визитка - не документ, удостоверяющий личность (этот фантик многих отвлекает).
ИСТОРИИ ДЛЯ КЛИЕНТОВ (когда деньги решают не всё.)
Удивительно, но это было. Трёшка в историческом центре Москвы. В двух комнатах живёт семья - старожилы. Третью удаётся купить приезжему с гор. Он в ней не жил и не собирался, интересовала вся квартира. Не мытьём, так катанием. Тактика была, в общем, верно выстроена. Приобретя комнату, после склонить уговорами к продаже владельцев двух остальных. Но что-то дало сбой, и, что называется, нашла коса на камень. Предложений делалась масса: и по однушке каждому, и даже по двушке, из расчёта комната-квартира, конечно. На все предложения иноверца - нет, мол, понаехали тут. В итоге он вынужден был ретироваться, продав комнату. Второй случай из этой же серии. Молодой человек лет 35-40 сдавал свою однушку -тоже приезжему. Сейчас, по прошествии лет, трудно вспомнить, сколько - один или два года - длилась "дружба". И, видимо, пробежала чёрная кошка между ними, и настолько серьёзно, что события приняли острый оборот. Квартиросъемщик где-то перегнул железку, и понеслась: да ты, да я, перешли на личности. Всё течёт, всё изменяется, прошло какое-то время. Молодой человек решил продать квартиру. Раз такое дело, мы завсегда пожалуйста. Поговорили и выставили в рекламу. Блин, и надо ж такому было случиться! Нарочно не придумаешь. Довольно быстро нашёлся покупатель. Позвонил, пришёл. Мужик как мужик с акцентом, (что, мало ли таких ?) - я пакупать буду. Ну да, оставляйте аванс, дальше по схеме. Спрашиваю его: "А смотреть-то когда желаете?" "Нэ-а, смотреть нэ буду, я живу в ней". Оба-на! Не понял, говорю. "Чо нэ понял, это моя квартира". ПНДешник - пронеслось в голове, и для большей убедительности глянул в окно, удостовериться, весна там или осень (кто не знает - обострение у шизиков происходит главным образом в это время года). А можно ещё раз с этого места? «Можно, конэчно, не парься, я снимаю её и хочу купить, за любые дэнги. Иди и три с продавцом". Понял, не дурак. Встречаемся с продавцом: "Что, уже? Молоток". А-то! "Посмотреть-то можно на будущего владельца?" Ха, не вопрос. Разворачиваю ксерокс паспорта. Он аж в лице изменился: "Этому не продам!" (покупателем оказался его давний недруг). Горячая кровь подняла стоимость наполовину, и видно было - это не предел. Но, видимо, были задеты струны, которые цифрами не перешибёшь.
ДЛЯ РИЭЛТОРОВ: ПРО ОБУЧЕНИЕ РИЭЛТОРСТВУ.
Некоторые АН зарабатывают и на обучении. Открывают т.н. школы риэлторов. Дают, как правило, фундамент, базовые навыки, стоит подчеркнуть, фактически преподаваемый материал носит формализованный характер, к практической деятельности имеющий весьма и весьма отдалённое отношение. Стандартный набор включает в себя: гражданский, жилищный и семейный кодексы, плюс немного лекций юридической направленности и, наконец, работа с клиентом - в теории. Экзамены в форме зачёта: годен - не годен. Какие-либо корочки и сертификаты о прохождении учёбы не выдаются. Хотя кто-то и умудряются, сообразно торжественному случаю, всё же придумать некое подобие подтверждающего "документа". Платное или не платное обучение? По- разному. Вариантов несколько. Первый - налом сразу, второй - вычитают с первой или последующих сделок, если зачислили в штат Агентства, на базе которого ведётся обучение. Перспектива зачисления после окончания, прямо скажем, туманная. Вы можете не вписаться в коллектив. В Агентствах, давно существующих на рынке и относящихся с должным уважением к своим кадрам, это норма. Потому повсеместно практикуется обучение с оплатой вперёд, и "летите, голуби, летите". После окончания всех курсов по риэлторству вы должны (сугубо в моём возбуждённом понимании), в идеале и сообразно прочитанной книге: взять клиента за кхибот и оттащить его на сделку, при этом он получает то, что хочет без гимора, а вы, сударь, свои бабки (заработанные, конечно). Просто и доходчиво, не правда ли? Не можете этого сделать? Вас поимели, вы позволили заработать на себе, не получив главных знаний - как обслужить и заработать на клиенте. Неудачники всегда стремились преподавать и учительствовать. Гарантированный доход.
ПРО РЕКЛАМУ И РАСКЛЕЙКУ.
Мы уже упоминали, что крупные АН давно поделили пирог недвижимости мегаполиса между собой. Эта тенденция распространилась и на рекламные посылы. В некоторых крупных АН зоны расклейки, состоящие из 3-4 домов, разыгрывают в барабане, как лото, и далеко не факт, что вам когда-либо повезёт расклеивать или раскидывать рекламные листовки у дома, в котором живёте вы сами. Работать в других зонах, кроме выпавших по жребию, запрещено категорически. Клеить листовки можно только на чистые доски, т.е. предварительно их очистив от рекламы конкурентов. Кто-то пошёл ещё дальше в своих требованиях. Производят оплату за проделанную работу при предъявлении оборванных объявлений (конкурентов). Расклейка оплачивается только привлечённым с улицы расклейщикам, своим оплата не предусмотрена - это считается обычной работой агентов. Проделанная работа всегда на строгом контроле. Запрет на указание в рекламной листовке личного мобильного номера; только номер отдела, в котором работаешь - давно обычное дело и не стоит внимания. Пусть у вас не вызывает удивление, если, давая платную рекламу - по карточкам или ещё каким либо способом, в день подачи на пункт приёма подобных объявлений уже через час-другой вам последует звонок от "клиентов". Закономерный вопрос с вашей стороны: "Как это так быстро?" Всё очень просто: пункты приёма объявлений, касающихся недвижимости, состоят на довольствии у вовремя подсуетившихся АН, будь-то крупные или мелкие(...).
ЧТО ЯВЛЯЕТСЯ СТИМУЛОМ К ЗАРАБАТЫВАНИЮ (что есть деньги).
Как-то на одно из алмазообрабатывающих предприятий прибыла французская делегация, не то чтоб специально, вояж был включён в рамки культурной программы городских властей. В момент посещения цеха огранки происходит казус, по неосторожности ли, по случайности ли - неизвестно. Контейнер с огранёнными алмазами опрокидывается на пол. Мы люди российские, нам такое дело пофиг, ну упало и что, стреляться что ль? Никто и бровью не повёл. Французы же в мгновенье ока метнулись собирать катившиеся по полу камни. Пока это происходило, тихо - мирно подходит уборщица, берет веник с совком и со спокойным видом сметает всё это в ведро, в котором отжимают половую тряпку - благо пустое. Собрав всё, высыпает в контейнер и ставит его на место. Надо было видеть лица буржуев! Сказать, что это был Шок, ничего не сказать. Аут. Подходит начальник цеха, мол, что особенного, ну бывает. Это ж рабочий материал. На что француз говорит: "У вас материал, для нас - авто, яхта, красивые женщины...!" Деньги - это ваша свобода, путь к ним тернист. В ваших силах, поборов природную лень, приблизиться к ним ежедневным кропотливым трудом. Но никому и никогда не показывайте своих усилий, тяжёлый труд не в почёте, всё должно быть легко и непринуждённо. Охраняйте завоёванную вами территорию, не позволяйте никому даже в мыслях посягнуть на неё. А охотники есть, и немало. Это деньги, это проделанная вами работа. И совет, бесплатный - вбейте себе в башку, не ослышались, именно туда: ВСЯКИЙ ТРУД ДОЛЖЕН БЫТЬ ОПЛАЧЕН! Вы приложили усилия и знания, полученные многолетним опытом , затратили своё время, почему этот труд может быть не оплачен? Если ваша цель - зарабатывание денег, то будьте пытливы и настойчивы в своих делах. Жизнь коротка, исполнение желаний в ваших руках. Не проникайтесь псевдопатриотизмом руководства - непродуктивно. Идеи на хлеб не намажешь. В конце концов, деньги часто зарабатываются на грани фола. Появилась возможность тырить, тырьте без угрызения совести. Мать Тереза в прошлом и в реалиях сегодняшнего дня не прокатывает. На свете столько людей, обращающихся к вам, сколько и желающих не оплачивать проделанную работу. Нет оплаты, нет работы. Совесть оставьте блаженным. Не позволяйте паразитировать на себе, иначе не доживёте до своего следующего дня рождения. Деньги - это то, что есть у других и должно быть у вас. Обещали вознаграждение (не устную благодарность)- сделайте всё возможное для его получения. Отстаивайте свои интересы. Напоминаете о гарантиях – в ответ тишина? Без промедления рвите под корень проделанную работу и возвращайтесь на исходную позицию. В играх предусматривайте отходы на всех стадиях. Помните: есть заинтересованность в вас, оппоненты выполнят взятые обязательства. Надуть, конечно, всё равно постараются. В АН есть чёткие инструкции по выплате таких бонусов, точнее, их не выплате. До времени «Ч» о них вы не узнаете. Отслеживайте действия оппонентов: что-то забуксовало - это сигнал. Не питайте иллюзий, все отстаивают свои интересы. Хотя, если милая улыбка вместо денег приятней, опус можно опустить. Кто читает дальше - никаких письменных гарантиек по выплатам, только кэш. Условия озвучены. "Дело" сделано, интерес к вам иссякнет. Правда там, где деньги, и всякий, кто обещает, будет стремиться, чтоб вы их не получили. Никаких скидок на непредвиденные обстоятельства, обычная дребедень, когда приходит время расчётов. Ничего личного, только бизнес. Гарантировано получить деньги, за полчаса - час до сделки, заложить их в ячейку (банк не имеет значения). В условиях доступа пропишете: при предъявлении ксерокопии зарегистрированного ДКП квартиры, находящейся по адресу: ... , на имя ФИО. Вы при бабках, оппоненты с пеной у рта (в этой ситуации только так). В остальных случаях маскировки факта купли-продажи в доступе можете указывать, что угодно, от метрики детей до паспорта, что стукнет в голову, законом не ограничено.
КАК БЛАГОДАРЯТ РИЭЛТОРОВ. ПРО ЧАЕВЫЕ.
Отчасти или по большому гамбургскому счёту, это всё же вопрос, относящийся к тонким внутрикультурным материям. Как бы мы ни старались обойти его стороной, но он имеет место быть. Так что же такое благодарность в среде риэлторов? Чем она измеряется? Как бы ни звучало цинично, это вполне осязаемые вещи: деньги, подарки, услуги. Мы не на светском рауте, где приятно обмениваются и ограничиваются словесными выражениями благодарности. Здесь люди пришли зарабатывать своими знаниями и тратят на вас своё время. Впрочем, это и является частью культуры, не взятка, мать вашу, как вы могли предположить, а благодарность - чаевые (да, случалось, что с таких чаевых можно было железнодорожную цистерну чаем залить, ну и что?). На заметку: от вашего внешнего вида будет зависеть размер купюры, которую отщипнут пальцы благодетеля. Хм, так стоит ли разочаровывать эти чуткие пальцы? Они ведь могут, опустившись в купюроприёмник, порожняком и вынырнуть оттуда. В ваших силах контролировать тонкий процесс щедроприношения . Немного лирики. В сферах человеческой деятельности, где деньги являются мерилом ценностей, всякое проявление благодарности подразумевает дензнаки. Звонкая монета со времён царя гороха была и остаётся самым ликвидным знаком внимания, словесные же её проявления пусты и малоценны по своей сути. "Спасибо" на хлеб не намажешь, и в кармане не звенит. Одной козе благодарный клиент положил в банковскую ячейку двадцать тысяч зелёных. Почему всё так сложно? Всё просто, опыт сын ошибок трудных: однажды после сделки клиент решил отблагодарить риэлтора и в присутствии менеджера передал ей т.н. чаевые. Так этот козёл выдрал их из её рук и вписал в прибыль АН.. Напоследок правду матку: зачастую никак не благодарят, но обещают очень многие и много до ратных дел. Потому на практике работаешь за комиссию, а потом бегаешь и выдираешь её из руковдства АН. А бывает, что и пошлёшь всё к едрене фене и уйдешь с пустыми руками. Но самая гадина, как не прискорбно говорить, исходит от самих же клиентов. После выполненной работы готовьтесь к хамству от них , о причинах мы ещё будем говорить. Потому, чтобы спокойно спать, забирайте у них все документы и бумажки после выполненной работы - это оградит вас от необоснованных притязаний. Нет документа – бумаги, фиксирующей действие, нет, соответственно, и самого действа (состава преступления), органы власти не рассматривают слова, не подтверждённые бумажкой (последнее утверждение, к сожалению, не всегда верно, но при хорошем адвокате всё может обернуться и не плохо для вас). Така вот правда случается.
ДЛЯ РИЭЛТОРОВ. ПОВТОРНОЕ ОБРАЩЕНИЕ К УСЛУГАМ РИЭЛТОРОВ.
Из практики: прослеживается интересная тенденция повторного обращения к т.н. "своему" риэлтору. Не скажу, что это происходит повсеместно, но есть такое. Повторно люди, если и обращаются к "своим", то, как правило, уже наученные первым "горьким" опытом по стоимости услуг, уже пытаются на этом сэкономить. Простая арифметика: есть сто рублей на покупку квартиры, она стоит сто пятьдесят, недостающая сумма берётся в долг (включая и оплату услуг АН) под процент у знакомых. Накладно. Вызванивают "своего" риэлтора и предлагают помочь частным образом. Экономия налицо (если он, конечно, согласится). Либо, как запасной вариант, ищут риэлтора из любого другого АН с предложением оплатить сокращённый фронт работ, типа сопровождение на сделке. Кто давно на рынке, встречал подобные типажи с горящими глазами и кучей ксерокопированной макулатуры. Потому не всякую работу с клиентом можно рассматривать как долговременную. На практике процент повторных обращений равен 0,1. Рекомендации, если и возникают, то чаще всего с предложениями работать за 1/2 или 1/3 стоимости работы вне АН.
СДЕЛКА и про СДЕЛКУ.
Сделка - это комплекс мер и мероприятий, преследующих собой одну единственную цель - приобретение, равно как и отчуждение физическим или юридическим лицом объекта недвижимого имущества. И все чинимые тому препятствия, излишнее осторожничество- упивание собственной компетентностью в означенном вопросе, считаю блажью. Единственное назначение которой вы-е-бон, перед коллегами и клиентами.
СХЕМА СДЕЛКИ.
Вы как специалист, ценящий своё рабочее время, приходите в банк за полчаса-час до прихода всех остальных участников, берёте и не спеша заполняете банковские договора. Для этого на руках у вас должны быть данные всех участвующих в сделке. Банковские договора могут заполняться как собственноручно, так и банковскими работниками. Пришли все остальные участники, читают договора, кто-то идёт оплачивать аренду банковской ячейки и проверку купюр, если заказывается. На сделку возьмите несколько купюр на случай замены, проверочный аппарат может что-то забраковать. Следующий шаг - поход в депозитарий. Идут продавец и покупатель, иначе клиент 1, клиент 2, как значится в банковских договорах (один закладывает в ячейку, другой контролирует, т.к. ему предстоит изымать содержимое ячейки после получения с регистрации ДКП). Агентам там делать не фига. Подписываете договор КП, ППФ на месте, предполагается - он у вас заготовлен. Следуете всей группой к ближайшему нотариусу. Если у вас Нотариальный договор КП, то он составляется и подписывается только у нотариуса. У него же составляются и заверяются разные страшилки, заявления, согласия и доверенности. Определите порядок сдачи и получения договоров с регистрации. Это особенно важно для получающего деньги (продавца). Представлена схема простой сделки, не альтернативной. На территории РФ встречается порядок, при котором продажа (отчуждение) объекта возможно только свободным , как юридически, так и физически (никто не прописан, никто не проживает). Альтернатива - понятие чисто московское, схема придуманная столичными риэлторами. Для информации приводим её схему(средней сложности). Условия: продаётся трёх комнатная квартира, приобретаются одна однокомнатная и комната(в идеале- свободные!) – всё в Москве до МКАДа + желание продавца трёшки получение какого – нибудь КЭШа на радость. Все переговоры закончены до проведения сделки. Из условий понятно, что «верхним» покупателем будет раскладываться основная сумма по трём арендованным банковским ячейкам, по одной для каждого объекта- для продавца трёшки, однушки и комнаты. В банковских договорах доступа к ячейкам продавцов(трёх объектов) прописываются условия получения денег, плюс к этому- доступ к ячейкам 1-2-3 осуществляется только при наличии зарегистрированного договора к/п на имя покупателя трёшки. Радость в виде КЭШа, может браться АН как под гарантийку (обязательство о выплате со стороны АН) и выдаче их после выполнения оговорённых обязательств; либо закладываться в арендованные дополнительно для этого банковские ячейки. Как говорилось неднократно, всякая бумага, в данном случае гарантийка – писулька на доверии. Бяка о банковских договорах. Если внимательно удосужитесь их прочитать, найдёте следующий пункт: банк не несёт ответственности за сохранность содержимого банковской ячейки(упс..).
Полезные советы. Заказывая банковскую ячейку под сделку, уточняйте её размер, для того, чтобы в неё поместилась закладываемая сумма.

ПРО СДЕЛКУ РИЭЛТОРАМ (добрые стариковские советы).
Научитесь просчитывать ситуацию, срежиссируйте возможные действия, как свои, так и оппонентов. Составьте свой план развития событий. Без зауми, требуется простота и понимание. Добрый совет: приучайте себя обсуждаемые вопросы чертить на бумаге в виде схемы или простого рисунка - это удобно, проверено практикой, к тому же дисциплинирует мозгу. Как бы я сам это сделал:
1). Какое моё место в сделке?
2). Кто мой оппонент: его сильные, слабые стороны.
3). Мои уязвимые места.
4). Какие условия обсуждаются, какие нет.
5). Возможные обходные действия, как оппонентов, так и мои.
6). Есть ли запасные варианты.
7). Время (у кого его больше), определение часа Х, за которым начинаются реальные действия и прекращение словесных баталий.
Последний пункт заслуживает пристального внимания. Риэлторство предполагает общение и много. Этим злоупотребляют (перед сделкой) и уводят в "даль светлую" - попросту тянут время, подбирая запасные варианты. Теряя контроль, вы упускаете главное - расчётное время выхода на сделку. В итоге и с вами поговорили, и с кем-то ещё провели переговоры. Ехидный вопрос: а как же внесённый аванс? Этого ещё коснёмся. Запомните, абсолютно одинаковых тактических условий не бывает, всегда существует вероятность неправильной оценки ситуации, либо её необычного развития. Но теперь вы знаете, каких решений принимать не будете. Аминь.
ПРО СДЕЛКУ.
Как только все готовы, в темпе вальса всех на сделку. Промедление - нет, конечно, не смерти подобно, но развалу точно. Всякое затягивание - это утопание в деталях, в любой момент может всё переиграться. Сделка - это стресс. Клиенты не спят ночью накануне часа Х. В банке людей поэтому несёт. Всё накопившееся от малейшего тычка может вырваться наружу. Опытные риэлторы это знают и, придя в банк, жёстко ведут "караван" к намеченной цели. Только вперёд!
ДЛЯ РИЭЛТОРОВ: ИСТОРИЯ (время до сделки). Случай из практики. Обычный круглый стол за день до сделки, чертятся схемы, обсуждается, кому, сколько, куда закладывать, что писать в условиях доступа и т.п. Обсуждения перешли в стадию маразма, мозга за мозгу, на часах 23-00, переваливает к 24-м. Здравый смысл явно требовал отдыха и перекура, нет консенсуса, хоть тресни. Стук в дверь. Входит секретарь, на подносе четыре звезды или пять, сейчас и не вспомню. Увы, как ни бредово, но только это и помогло. Нервы.
ПРО ЛЕВАК.
Прежде чем идти на левак, оцените уровень своих знаний и опыта, не стоит уповать на авось. Нехватка знаний в одном или другом может здорово подвести в самый неподходящий момент. Как предостережение: если вы самостоятельно никогда этого не делали и думаете, что у вас это получится, ошибаетесь - не получится: теория и практика - разные вещи. Понятное дело, интересные варианты никому отдавать и упускать не хочется. Но из наблюдений: самые простые, казалось бы, варианты на деле оборачиваются головной болью. Посему, еще на "берегу", прикиньте, не взять ли помощника. Парная работа эффективнее одиночного плавания, вопрос, с кем перекурить не вдруг возникшую проблемку, решается сам собой. Опять же клиент не "брошен", пока кто-то из вас работу работает в депозитарии. Никто не застрахован от "косяков", левака это касается особо, тьфу-тьфу. Если в агентстве это решается рабочим порядком, то здесь придётся разгребать один на один с клиентом, и если "друг в беде не бросит, лишнего не спросит, вот что значит настоящий верный друг!» При леваке большой плюс - отсутствие договорных отношений с клиентом. Мораль. Слышали дворовую поговорку: "Хороший левак укрепляет брак!" Моё мнение: левак - это бонус агента, который сможет удержать его в любом Агентстве, какое бы паршивое оно ни было! Дураку же самостоятельно его не сделать, а для хорошего агента он может и не понадобиться вовсе, без него работы хватает.
ПРО АГЕНТОВ НА СДЕЛКЕ.
Выход на сделку предполагает законченным решение вопросов с покупателями и продавцами. Поползновения к обсуждению, а-ля непоняток, должны пресекаться. Спец видит общую картину, находясь над, а не внутри процесса. Чётко обозначая роли и шаги участников в заданном темпе, без объяснений - на это время будет после. Не обращайте внимание на тех, кому стукнуло в голову отрабатывать свои кровные. Уводите клиентов от этого спектакля. Жёстко гните свою линию. Остальным это передастся и они последуют за вами - лидером. Не рассказывайте, а показывайте, что делать. Не обращайте внимания на "вдруг" плохое самочувствие клиентов, нервозность и пытливость к деталям происходящего. Объяснение - страх перед неизвестностью, и вы единственный здравомыслящий для них, мессия - оплот уверенности и знаний. Нервные смешки, ухмылки, излишняя эпатажность - на их совести. Вы зарабатываете деньги здесь и сейчас. Оставьте за дверью скромность и сочувствие, станьте машиной, тупо выполняющей свою работу. Надо орать - орите, но так, чтобы стадо слушало только вас! Не сможете, будете вечно у коллег спрашивать совета, жалеть клиентов - и станете козлом отпущения, для них и своего руководства. Но самое дерьмовое, для самого себя и своих близких: ты неудачник и ублюдок, у которого был шанс заработать, но, пожалев всех, всё просрал. Практика показывает: повторная встреча с клиентами происходит не чаще 1-2 раз в течение 2-3-летнего периода. Причём, как бы вы хорошо ни оказали услуги. Вероятность же оказаться в дерьме от этих же клиентов - каждый второй случай. Факты приведу ниже. Отрезвляет. Когда всё заканчивается и каждый получил своё - для вас это ещё не есть окончание эпопеи. В течении 3-4 месяцев, а то и полугода, ждите претензий со стороны т.н. благодарных клиентов, чаще всего это: некачественно оказанные услуги, неудовлетворённость выбранным жильём (это не они выбирали, а ты, сука, их туда запихнул), отсутствие прозрачности финансовой расчётов и т.п. до бесконечности. Совет: лишь смолкли залпы орудий на полях сражений - ушлые клиенты начинают считать раненых и убитых (потраченные бабки и упущенные выгоды). Нетрудно догадаться, что во всех тяжких обвинят вас, как честного и благородного. Зло родилось от того, что слишком много добра, для уравновешивания. Потому будьте готовы к неприятностям, когда всё слишком гладко прошло. Работая с клиентом, как бы вы ни сблизились, каждый преследует свои цели. Ваша - это ещё и деньги, помимо прочего. Об удовлетворении амбиций, к.т. крутой риэлтор, юрист и т.д. - забудьте раз и навсегда. Здесь время рубить капусту. Совет: тырить бабосы надо до, а не после прихода продавца, двойной поход в депозитарий будет замечен и вызовет вопросы. О чём это? О добрых посредниках (и умных агентах), присосавшихся к объекту, желающих получить за эксклюзивное право покупки их варианта N-ю сумму. У покупателя резонный вопрос, с какого праздника?! Приходится выдрючиваться. Вот они "игрища". Кстати, хотите чтоб сделка прошла в штатном режиме- не искушайте клиентов, не показывайте им стопки купюр. Говорить о суммах можно, пусть будят воображение, но чистый кэш они должны видеть только когда всё закончится. Иначе у них снесёт башню. Для человека довольствующимся всю жизнь малым это может стать стрессом. А вам оно надо?

ДЛЯ КЛИЕНТОВ О СДЕЛКЕ.
Как противостоять риэлторским пируэтам на сделке? Чтобы, если и спёрли, так не много, а лучше и вообще не дать им этого сделать? Ходить за ними тенью, везде совать свой нос, не стесняться спрашивать, что, куда и зачем. Но отмечу: квартиры вы покупаете и продаёте не каждый день. Риэлторы же ежедневно по несколько штук, да и не своих, причём. Рука набита, глаз намётан. Потому трудновато уследить. Но если упереться и отставить в строну эмоции, то очень даже может быть, чем чёрт не шутит. Системе принятых отношений сложно, конечно, противостоять. Риэлторов часто двое на одного клиента, особенно при многоходовом варианте (сложной альтернативе). Здесь-то обычно и подрезают капусту. Как аксиома: чем хуже вам, тем лучше риэлтору. Когда все замучены на сделке, у хорошего риэлтора открывается второе дыхание, он готов и по второму заходу "повоевать" с вами. У иного риэлтора 2-3 сделки в один день случаются, уследить за ним сложно. Понятно, почему хорошему спецу и банковским служащим ваши требования по гуфику. Идёт поток, и времени просто нет на эмоции.
КАК ЗАРАБАТЫВАТЬ ДЕНЬГИ: ХИТРОСТЬЮ ИЛИ ЗНАНИЕМ ПРЕДМЕТА – СДЕЛКИ?
Вы пришли на сделку. Вокруг много народа, в цепочках особенно. Какую выбрать линию поведения? Осмотритесь и проанализируйте, прежде всего, ваше место в цепочке. Не стремитесь лезть напролом, даже если вы профи. Какое бы место вашим ни было, найдите этакого всезнайку (для вас он будет писарчуком и этаким "рулилой") и займите позицию наблюдателя-критика. По опыту: пока другие трут тёрки и упражняются в знаниях "предмета", в этой мути легче заработать деньги. Когда всё закончится, можно подвести итоги эффективности. Кто и с каким счётом завершил "гонку". Всезнайки с чувством удовлетворения, что всех вновь наставили на путь истинный, публично тряхнув знаниями. А умные, прикинувшись дуриками, с хорошими деньгами. Вывод: знания и правильность, конечно, хорошо, ими хочется блеснуть и поупражняться в них на клиентах и коллегах-риэлторах, но деньги зарабатываются мудростью и соблюдением зоны комфорта окружающих. Как в анекдоте: и черепаха пришла к финишу первой, в отличии от быстроногого зайца. Из наблюдений: риэлтор, которого видно и слышно, отрабатывает свои три копейки перед клиентом. Тихий, суетящийся около своих клиентов, с повадками лисы - зарабатывает деньги, конечно, сверх оговоренного. Зарабатывают даже не столько умные и принципиальные, а те, кто смогли подстроится под обстоятельства, сумели создать зону психологического комфорта, смогли стать удобными и полезными в нужный момент для своих друзей - ведь они уже и не клиенты для них вовсе. Вот она песня - то, а, ябёнть! Будьте хамелеоном, мастером перевоплощения.
ЧЕМУ И КАК ОБУЧАЮТ В КРУПНЫХ АН (про прибыль любой ценой).
Крупные АН проводят тренинги, по большому счёту, по облапошиванию клиентов. Всё поставлено на получение прибыли, приглашаются психологи, компании проводят выезды с погружением. Для этого снимаются дома отдыха. Цель одна: прогнуть, заставить новых рекрутов работать на компанию, выполнять план, приносить прибыль любой ценой. Клиент, его желания - вздор и бред параноика. Из сознания выбивают всё, присущее нормальному человеку, и вбивают ненависть, безжалостность, беспринципность. Клиенты становятся источником для зарабатывания и приумножения благосостояния АН. Их учат: когда выгоняют в дверь, влезать в окно. Цепляться за каждого позвонившего клиента. Крупные АН имеют в доступности массу телефонных баз и справочников, по которым пробивают информацию на потенциальную жертву. Кто собственник квартиры, сколько проживает, какими ещё объектами недвижимости владеет, какое у него т/с, есть ли кредиты и прочее. Всему этому обучают и натаскивают.
ДЛЯ КЛИЕНТА: О РАБОТЕ С АН.
Обратившись в АН с именем, готовьтесь к целому комплексу мероприятий, преследующих единственную цель - заработать на вас всеми возможными способами. Чем крупнее АН, тем больше шансов быть раздавленным его мерами по выколачиванию из вас денег. Перед серьёзным АН вы как клиент беззащитны, на вас всё равно заработают, и вы не узнаете, как. Чем более вы щепетильны и прозорливы, тем проще это сделать. Против вас будет направлена мощь накопленного многолетнего опыта всей существующей риэлторской системы. Выдержать и что-либо противопоставить этому, увы, мало кому под силу. Милые улыбки, доброта, участие, умение выслушивать, быть обходительным - всё это входит в арсенал приёмов преподаваемых на тренингах. Всё, что есть в риэлторстве на сегодняшний день, направлено на извлечение прибыли. Об авторах этой книги можно сказать то же самое, срабатывает обратный эффект.
ЧТО ЖЕ ТВОРИТСЯ ВНУТРИ АН?
Хм, по мере возможности каждый пытается сожрать другого, кто-то это делает открыто, кто-то, более мудрый, из-под тишка . В крупных АН и не очень телефоны всегда прослушиваются, в переговорных комнатах устанавливаются как видеокамеры, так и микрофоны, т.н. прослушка. Делается это для сохранения коммерческих интересов самого АН. Так же и для контроля за правильной манерой общения, и по телефону тоже. Причём, менеджер может включить прослушиваемую линию на громкую связь и проводить параллельно тренинг с другими агентами. Идёт обычная муштра рекрутов. Кстати, вышеперечисленным техническим арсеналом иногда оснащают целые отделы, курилки не исключение. То что весь инет-трафик и почта под контролем, факт широко известный всем.
ОСОБЕННОСТИ РАБОТЫ В КРУПНОМ АН.
Вам, как вновь пришедшему, могут дать в работу только определённые объекты (всякую мелочь). При выходе на что-то серьёзное - ликвидное, у вас это, безусловно, отберёт руководитель группы (менеджер) и отдаст кому-то из своих. Какими бы ни были слажеными отношения в коллективе (группе), если вы перспективны, вас могут выдернуть (без вашего согласия-несогласия) с насиженного места и "предложить" другую команду. Работая в коллективе, никогда и никому не рассказывайте о своих успехах и заработках (комиссионных). Успешных людей не любят и будут подсиживать. Вы приходите на работу работать, а не дружить. Будьте щепетильны в делах и внимательны к деталям. Уходя с рабочего места, не оставляйте блокнотов и клочков бумаги с записями о текущих делах. Вся контактная информация, начиная с номеров телефонов и кончая адресами, должна охраняться вдвойне. Там, где зарабатываются деньги, нет и не может быть места беспечности и мелочам. В крупных АН, они на слуху, (по части людей) проходной двор из приезжих без адреса и прописки. Потому они шифруются по полной программе, от имён до фамилий. Такие пойдут на всё, что они успешно и делают. Не позволяйте другим воспользоваться плодами вашего труда. Ревностно охраняйте достигнутое. Агент агенту - не друг, товарищ и брат, вопреки расхожему мнению, а соперник, хитрый и коварный, не сожрёшь ты - сожрут тебя. В крупных Агентствах этому быстро учишься. За что им всем и респект. В тему нравов: крик из застенков одного АН. За место под солнцем коллеги готовы загрызть друг друга намертво. Отсутствие собственного достоинства поощряется руководством. В офисе агенты дерутся за рабочее место, за которым сидят по два человека, и его нужно выгрызать для себя. Если хоть на минуту задерживаешься на дежурном месте, консультируя клиента,- другой агент с нетерпением дышит тебе в затылок. Со сделок вычитают по 500 у.е., страхуют себя от кражи агентами у компании. Если ты ничего не украл и не задолжал, деньги обещают выплатить через месяц-два после увольнения, но этого не происходит. Постоянно меняется форма организации - то ООО, то ЗАО, и ты можешь не знать, где ты сейчас числишься. Людей набирают с улицы, агент быдло, даже если он трудоголик. Заработок зависит от того, понравишься ли ты руководству. А если ты придешься по нраву, то могут и оформить. Процент от сделки оговаривается индивидуально. Из-за текучки не успеваешь запоминать имена агентов. Менеджеры - бабищи бальзаковского возраста, люди настроения. Чтобы получить фронт работ, надо пресмыкаться. Со всей страны собирают неквалифицированное бабьё. Нормальные встречаются, но сказать слово побаиваются. Потому и формируются группировочки стерв, приближённых к менеджерам. Особо приближенным позволено воровать и сливать инфу. Полно нелегалов, готовых сожрать с потрохами за свое рабочее место. Все бумаги составлены так, что вся ответственность на агенте. В одном из АН, руководству из силовиков в руки попался полиграф, ну и решили запытать этот девайс на собственных кроликах. Агенты посыпались, как игрушки с новогодней ёлки, и не от того, что завелась ржа поголовно во всех, а по причине полного недоверия руководства к собственным людям, проработавшим у них не одну пятилетку.
ПРО ОДНОРАЗОВОСТЬ АГЕНТОВ.
«...Они войдут и разбредутся, Навалят на спины кули. И в желтых окнах засмеются, Что этих нищих провели." Риэлтор - это прокладка между клиентом и руководством АН. На него возложена функция приноса денег, которой всегда можно и пожертвовать. Пехота. Не стоит играть в понятие "долг" с теми, у кого больше денег, нежели у вас. Сделки подобного рода должны проходить с оплатой вперёд. В АН, если вы занимаете подчинённое положение, вы являетесь обслугой для работодателя, прежде всего. Доброта и привязанности заканчиваются там, где начинаются денежные отношения. Запахнет жаренным - вас благополучно сдадут, не моргнув глазом, как азиатского гастарбайтера. Пока вы удобны, вас будут носить на руках, но стоит оступиться или принести прибыль меньше запланированной, грош вам цена, згнобят, прежние заслуги не в счёт. Из практики: в основном проявляют подобные "зверства" те, кто сам вылез из агентов и стал приказчиком. Про таких говорят: "Мягко стелет, да жёстко спать". Риэлтор считается одноразовым метериалом , в АН вообще рассматривают рекрутёров с позиции: один человек - одна сделка, остальное решать вам. Выдержит - хорошо, нет, что с того? В крупных АН, чтоб удержать этот планктон, организуют приятные вечера, пьют горькую за труды и от трудов праведных. Зомбируют до состояния надлома; прибыль любой ценой. Член команды рассматривается как боевая единица, выстреливающая обязательно в деньги. Не можешь - на выход. Не возгордился знаменем, под которым работаешь, туда же. Срастить, сплотить до клеточного осознания великих идей, и ничего не дать в реалии, кроме процентов и шумных корпоративных вечеринок. Жёны директоров спят с руководителями отделов, с начальниками филиалов и отделений. Деньги, деньги и ещё раз деньги. Не успеть сегодня, опоздать завтра, любой ценой держать темп. Уйди в сторону, если слаб и болен. Таких, как ты, тонны, и всегда найдётся тот, кто встанет на твоё место. Не найдётся и не придёт? Придёт, к деньгам дорога никогда не зарастёт. Потому на рабочих столах ПК висят обои из франклинов и рузвельтов, сотня – две - три - тысячи. Чтоб двигало воображение, встреноживало клетки разума к прибыли. Рабочие места риэлторов - целый иконостас из святая святых - долларов. О НЁМ! тоже не забывают, это свято там, где меряют шагами края пропасти, но как придаток к золотому тельцу. Слагаются гимны, шьются флаги с гербами, льётся рекой процент, сегодня-сейчас, успеть, хватануть, урвать. Часы идут, конвейер движется, судьбы людей давятся катком наживы. Что делать? Не рассматривайте себя как постоянную величину в этой деятельности, это всего лишь один из этапов вашей жизни, где можно заработать деньги и чуть-чуть приблизиться к исполнению своих желаний. Тогда есть возможность не дать засосать себя этой трясине. Относитесь к НИМ как к рабочему моменту. В конце концов, переверните ИХ же установку «один агент - одна сделка» на «одно агентство - одна сделка». По-моему очень даже жизнеспособно. Установите свои зоны чувствительности и непробиваемости, свою зону понимания ИХ дел. Не научитесь дистанцироваться, сожрут, суки. ЛИРИКА в тему. Рассказ одного риэлтора: как-то на заре его деятельности, один тип (из числа не жалеющих агентов и считающих их по сей день одноразовыми) спалил его по полной программе. Надоумив оформлять на себя объект по доверенности от покупателя в его отсутствие. Естественно, в договоре к/п стояли его данные. Последствия такого действа не трудно предугадать.
КАК ПАЛЯТ АГЕНТОВ.
В крупных и не только АН ответственность за работу с клиентом полностью возлагают на бедного агента. Конфликтные ситуации так же лежат на его плечах. Руководство старается самоустраняться в такие моменты. Вся документация, от доверенностей на ведение дел и прочее, замкнуто на нём же. Для клиента агент в таком случае: юротдел и администрация в одном лице. К слову, поэтому в умных АН переговорные комнаты выделены в аут-зону – это комнатки без вывесок, отделенные от основного рабочего офиса перед которым серьёзная охрана, именно Охрана, а не спящие амёбы в тужурках. Сидят они за "добрым" стеклом, закрывая доступ в основную зону. Двери продуманы так, что малейшая тревога - всё блокируется влёт. Мышь не проскочит. Часто приходилось слышать браваду агентов из именитых АН – мол, если что, служба безопасности разберётся. Разбиралась так, что перья летели от самого агента, быть посланным мало приятно. Правда сурова, зарубите на носу, вы пешка, приносящая бабло в клювике, и расходы на вашу безопасность не предусмотрены бюджетом ни на ближайший год, ни на пятилетку с пролонгацией. Вас проще вышвырнуть на улицу и подобрать другого до следующего раза. Реальный случай: у парня на сделке остановилось сердце (умер), руководство и юристы бросили его, отключив свои телефоны, дистанцировавшись от происходящего (АН на слуху). Из практики: если клиент говорит "я вас найду", то, в принципе, он не так уж и далёк от этой возможности. Умный клиент с зелёной молодёжью, у которой ни кола, ни двора в городе, работать не будет. С приезжими точно нет. Вот и ответ Чемберлену. Потому лучше выпустить пар и прикинуть потери в этом случае. Деньги - раз, время, потраченное на подготовку и уговоры, - два, нервы - три. На выходе - НОЛЬ? Ну тогда вы точно сумасшедший. Повторюсь, агент существо бесправное и беззащитное, и является самой нижней ступенькой в иерархии риэлторства.
ЧАСТНИКИ-РИЭЛТОРЫ (чёрные маклеры)- отрицательные моменты.
Когда иссякает круг их собственных клиентов или наработок, частники (как вариант) направляют свои стопы в АН для пополнения или создания нового круга клиентуры.
Адаптация и выживание (внутри АН).
Придя в новый коллектив всякого АН, присматривайтесь, не спешите идти сломя голову на контакт, пусть они сначала раскроются. Может пройти несколько месяцев, держите дистанцию. За это время вы узнаете много полезного от болтливых и истеричных. При наличии амбиций с вашей стороны у вас будет время взять реванш. Во всяком коллективе есть свои домашние лидеры, аутсайдеры и жлобы, научитесь их выделять. Доносчиков тоже не стоит забывать, они могут быть самыми тихими и скромными. Ваши шефы давно сумели выделить таковых и приблизить к себе, точнее, они сами к ним прибились. Страх лишиться благополучия – мотив, толкающий на либизячество. Деньги всему виной, конечно. Как агенты, так и руководители стремятся заработать, отсюда и сближение пехоты и комсостава. Повторюсь: на чаше весов у одних страх лишиться благополучия, у других - потеря пчёл-трудяг. Потому не удивляйтесь, если какие-то объекты выпали из работы, видимо, шефы и мураши в доле. Не беспокойте их, там свои игры. Делайте свои дела, у вас, в конце концов, всегда есть возможность в любой момент послать всё и их в том числе нах. Или на этом очень неплохо заработать. Выбор за вами. В мутной воде водится крупная рыба. Из наблюдений: не удивляйтесь, получив вдруг поздравление с вашим днём рождения от неизвестного на новой работе. Кто-то прилагает усилия сблизиться. Есть категория людей, собирающих вокруг себя тусово. При этом, когда они входят, у всех настороженный вид, разговоры стихают, в воздухе пахнет грозой. Этнос. Уже с малых лет их учат вживаться в инородную среду, они знают все даты и юбилеи своего окружения, отсюда и подарки. Помните у кого-то из великих: бойтесь данайцев, дары приносящих. Потому особо не удивляйтесь, если из милого друга вы в одночасье превратитесь в лютого врага. Для справки: они есть не везде, в некоторых АН на этот счёт чёткая директива - этнос не брать. Вывод: усердно трудиться так же важно, как и держать нос по ветру.
ДЛЯ РИЭЛТОРОВ - закон сохранения энергии на рабочем месте.
Не рекомендую обращать внимание на новичков, уж первые два-три месяца точно. Пусть они сначала через свои уши и голову научатся пропускать новую информацию. И если так сложится, что им это надо, первыми пойдут на контакт, и будут задавать не проходные, а умные вопросы. Если видите, что уже через два-три дня, неделю начинают вскрывать мозг - лечить, безапелляционно споря и предлагая свои бизнес проекты, не обращайте даже внимания на этих безрогих козликов. Цените своё рабочее время. Кому надо и кто по-настоящему в этом заинтересован, сами пойдут на контакт. Будут спрашивать, допытываться и принюхиваться к тому, что происходит вокруг и чем живёт офис. Время, опыт и знания слишком дорого стоят, чтоб разбазаривать их налево и направо. Год - временной показатель, по прошествии которого можно сказать, состоялся или нет человек в риэлторстве. Цикл становления очевиден, первые полгода кто-то может носом рыть землю, и всё казалось бы у него пошло, но это порой настолько затуманивает "глаз" руководителю, что от успехов агента у него кружится голова. Слышали поговорку: быстро ехал - попу стёр. Скороспелки, что с них взять. А следующие полгода он выдохся и ищет, к кому бы присоседиться или сесть на хвоста. Регалии уж вроде заслужил, теперь можно и покурить. Следующий тип: до месяца пыжится-тужится, а попросту треплется о себе любимом и своих прошлых заслугах, потом линяет так же незаметно, как и появился. А вот кто год сдюжил, тут уж серьёзно - нравится человеку это дело. И не беда, что ничего не срослось за это время. Из практики: именно из таких монстры и рождаются.
ДЛЯ РИЭЛТОРОВ МОТИВАЦИЯ – САМОРЕАЛИЗАЦИЯ.
Для тех, кто ещё не понял. Пришли на работу, не ждите указаний сверху (что делать), создавайте сами себе объём работ, выполняйте его. Приучайтесь быть самым строгим и требовательным руководителем для самих себя. Смотрите на коллег, примечайте важные детали их работы, применяйте на практике. Будьте пытливы и любопытны в освоении риэлторского ремесла. Ваш главный враг кроется внутри вас, а не во внешнем окружении, - это ЛЕНЬ. Вы, приходя на работу, должны сами себя спрашивать: что ещё я могу сделать, чтобы приблизиться к поставленной цели. И не важно, что скажут и как посмотрят на вас другие. Чем больше времени вы проводите на рабочем месте, тем больше узнаёте. Количество затраченных сил прямо пропорционально отдаче. И запомните: на работе надо говорить о работе, на работу мы приходим не дружить, а работать и зарабатывать своё будущее. Не тратьте своё время на лузеров.
ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА (внесён аванс за квартиру - купить не получилось).
Вы внесли аванс за объект и ждёте, когда противная сторона соберёт и подготовит всё необходимое, и вас пригласят на сделку. Обычная ситуация, кстати. А тем временем реклама выбранного объекта продолжает выходить с завидной регулярностью. На ваш закономерный вопрос "почему? ответ "потому, что реклама проплачена за месяц вперёд". Это правда отчасти. Справка: АН рекламу проплачивают понедельно. Что происходит? а)Продался риэлтор, ему лично дали денег. б)Оппоненты могут искать другого покупателя по наиболее выгодным для себя условиям, конечно. Как-то: увеличение своих комиссионных, сверх прописанных и оговорённых с вами. Для этого ищутся как более сговорчивые, так и менее нервные купцы, не создающие проблем при не вдруг всплывших новых условиях продажи объекта. Или вас просто поднимают по цене, говоря риэлторским языком. Внесение аванса за выбранную квартиру не является гарантией её приобретения и, соответственно, выхода на сделку, даже при прописанных сроках. Данное условие действенно и в обратном направлении для продавцов квартир. Внесённый аванс за вашу собственность не есть основание для паковки чемоданов и мебели. Внесение аванса - это всего лишь подтверждение намерения и не более того. Риэлторы это знают, теперь и вы.
ПОЧЕМУ АЛЬТЕРНАТИВНАЯ КВАРТИРА ЗАЯВЛЯЕТСЯ КАК СВОБОДНАЯ?
Потому что нужен хоть какой-то покупатель и аванс за неё. А там есть надежда, что покупатель втянется в этот процесс и примет "новые" условия, т.е. подождёт подбора альтернативы. Из практики: альтернативные квартиры не подарок; если едут на одну площадь - это куда ни шло, а вот при разъезде на несколько площадей цепочки часто разваливаются. Поди удержи эту ораву со своими прихотями. Потому и появились термины "сложная" и "лёгкая" альтернатива. Поэтому альтернативные квартиры прозванивают, раскапывая всю цепочку и собирая всевозможный гимор, как-то - кто и у кого покупает, куда едет, есть ли "опёка-ипотёка", наличие обременений, какие документы и сколько им лет, были ли продажи по доверенностям (здесь может быть полная задница), все ли собственники в добром здравии, все ли дали согласие на продажу. Как эскиз.
ПРО ЮРИСТОВ.
На практике большое количество сделок разваливается по причине некомпетентности агента, а не условий, выдвигаемых с той или иной стороны – покупателя/продавца. Мало того, это случается по вине крупных АН, их корпоративная "машина" неповоротлива и медлительна. На принятие решений и согласования уходит масса драгоценного времени. Итог: решения по выходу на сделку нет. Нет, не потому, что ответственный за принятие решения юрист компании плохо выполняет свои обязанности, а потому, что он юрист. Не риэлтор. Многие страховочные нотариальные заявления, запрашиваемые им, не состоятельны, читай - не рабочие. Постфактум: продавец не продал, покупатель не приобрёл собственность. Юристы в недвижимости вообще отдельная "песня". Они искренне считают риэлторство своей вотчиной. С какого перепугу, мне не понятно. Очень часто за круглым столом до сделки или на внесении аванса именно присутствующие юристы крупных АН обращают на себя внимание. Но стоит им взять слово - процесс стопорится. Складывается ощущение, что им важнее подчеркнуть свою значимость, нежели быть всего лишь блюстителями правомерности происходящего. Приходишь к мысли, что если бы они сидели в компаниях не на окладах, и от их решений зависел приток финансовых средств, они были бы более расторопны. Отличия риэлторов от юристов: первые ежедневно находятся в рынке, знают конъюнктуру, к.т. цены, требования покупателей-продавцов и регистрирующих органов. Быстрее реагируют на изменения внешней среды. Вторые: а) не знают рынка , б) специфики документооборота, в) не имеют опыта решения узкоприкладных задач в динамике. Не отстали от всех и мелкие адвокаты, возделывающие ниву неблагополучного слоя населения из наркош и бомжей. Одиноким предоставляют общежитие из тысячи душ на один кв.м. за сотню вёрст от белокаменной.
ПРО НОТАРИУСОВ. Нотариат- самое слабое звено для риэлторов.
Нотариусы- самые тупые люди от права, - высказывание одного известного московского адвоката. Они прекрасно понимают неискушённость простого люда в их закорючках, потому всякий раз выдавая бумаги для сверки, слышишь от них дежурную фразу:- читайте внимательно, тем самым косвенно перекладывая вину за возможные ошибки на клиента. Уж кто- кто, а нотариусы хорошо чухают кого грузануть. Чем клиент мутнее, тем больше шансов снять бабло, либо с него, либо с его представителя(риэлтора). Они прекрасно осведомлены о заработках последних. Чем и пользуются, и по честнаку завидуют. Потому, кто давно работает в недвижимости просекли- ходить надо к своим проверенным. Хотите историю? Пжалста,- один мудрый нотариус за пятьдесят тысяч зелёных переписал за ночь весь свой гроссбух ради одного «варианта». Работали две помощницы и он- собственной персоной. Когда идёт жирный «клей», почему бы и не поступиться собственным временем?! – Вы о честности, а я о бабле и зле. И в страшном сне нормальному человеку не может присниться, что от закорючки на бумаге может зависеть получение им многомиллионной суммы. Нонсенс. Тем временем как нотариусы и юристы упражняются в словесах, бедные риэлторы в оХуе - расхлёбывают их очередной замут. Чтоб и волки сыты и овцы целы.


ПРОСТО СМЕШНОЕ. Когда долго работаешь в какой-то сфере, начинаешь присматриваться к окружающим на предмет - твой или не твой это клиент. Входишь в общественный транспорт и намётанным глазом уже можешь выцепить из потока риэлторов, блин, как все похожи.
НА ЧТО НИ ПОЙДЁШЬ, ЧТОБ ЗАВЛАДЕТЬ КВАРТИРОЙ.
Реальная история: мужик в возрасте, старый еврей, начинает выискивать себе жертву путём тщательных и долгих поисков в сталинках, ищет целенаправленно комнаты в двушках, почему - поймёте. Узнаёт о перспективах и, если всё устраивает, покупает. Дальше начинается театр. Делает предложение соседям о выкупе их комнаты, но так как денег на кармане рупь и три копейки, больше он рад бы дать, но не может. А тут как назло и приболел малость, ни до туалета дойти, ни до горшка дотянуться. Беда и только, всё, что есть, выпускает под себя. Вы уж простите меня немощного. Щасс вот недельку-другую и всё, пойду на поправку, мне ж и самому-то неприятно. А это "неприятно", тем временем, продолжается уже не одну неделю. Соседи нервничают, а дядька воняет всё больше и больше. Когда доходит до ручки, клиент созрел. За полцены выкупается вторая комната, и праздник в дом приходит к нам. Ему двушка в центре, им однушка у МКАД. Следующая история про то, как стать москвичом. Почти просто: покупается доля в квартире (она может быть и целой комнатой) и занимается круговая оборона против соседа, тоже владельца доли. Рассматривался вариант именно с одним жильцом. Дверь железную ставить нельзя, содольщик не даст, а вот пёсика завести - самое оно. Статус кво соблюдён, ты москвич, а там, глядишь, со временем и сосед продаст свою половину.
КАК ПРОДАВАТЬ КВАРТИРЫ.
Скажу сразу: на рынок, вещевой или продуктовый бежать не надо! Перечислим все имеющие способы: 1) интернет доски, 2) использования метода расклейки, только вместо предложения своих услуг размещаете предложение о продаже квартиры или чего-либо ещё, 3) на продаваемом объекте (квартире) снаружи под подоконником или балконом вывешивается большой банер с указанием метража квартиры и вашим номером телефона для связи.
ПРОДАЖА КОМНАТ.
Сегодня уже намечается тенденция: отказ крупных АН работать с этим типом жилья. Неофициально агенту это спускается на тормозах, но возникшие проблемы полностью ложатся на его плечи. Причина: неоднозначность документооборота и законодательной базы.
ПРОДАЖА ДОЛЕЙ.
Денег мало, проблем выше крыши, если нет специализации и потока (мало интересно в финансовом плане).
СПРАВКА: давать рекламу на объект при продаже можно и нужно не только у близнаходящейся станции метро, но и ещё двух-трёх в радиусе одного-полутора километров. Покупатель может искать объект не только у ближайшей к вам станции метро. Предложения гектаров земли за городом - малореализуемы без надлежащей специализации и нужных контактов. Не тратьтесь на рекламу, не обладая перечисленным. Рынок недвижимости, как и остальные рынки подвержен сезонным колебаниям, предпраздничной активности и летним застоям, о влиянии атмосферы и говорить не приходится. Учитывайте это в работе.
ДЛЯ РИЭЛТОРОВ: как брать объект в работу.
Для того, чтоб взять объект в работу, вам необходимо от собственника получить ксерокопии следующих документов: паспорт(владельца), правоустанавливающие (договор + свидетельства), собственник один - хорошо, несколько - все. Брать подлинники незаконно, но если сможете - хорошо, потому как это дисциплинирует продавцов. Подоплёка, конечно, одна - чтобы не сбежали и не переметнулись к другим риэлторам. Потому "стращайте" их; получится, памятник вам при жизни поставят.
ДЛЯ РИЭЛТОРОВ: РАБОЧИЕ СОВЕТЫ.
Если вам предложили объект на продажу без права размещения в рекламе, то кто-то им уже занимается и даёт рекламу. Случается, лихим ветром в сети заносит объекты коммерческой недвижимости. Что делать с этим? С этой рыбой просто не совладать без надлежащего опыта. На уровне коленок: "Покажите правоустанавливающие документы" - с этого традиционно начинается разговор, чаще и заканчивается на этом же. Причина - другой уровень, класс. Иные и методы. На бытовом уровне, во вторичке многие риэлторы не разделяют т.н. коммерческую и жилую недвижимость, считая это родственными направлениями. В итоге берутся за всё, что плывёт в руки. И правильно делают. А вдруг срастётся. Где зарыта собака? В специализации, в умении находить решения подобного рода задач. Простой пример. Со списками предложений сталкивались многие, кто не знает: непонятными путями приходит портянка с кучей объектов, к.т. детские сады, пионерские лагеря, подвалы с видом на Кремль (не шутка), промназначения, гектары земли и т.п. На вашей практике проводилась сделка хоть с одним объектом из перечисленного? Хорошего много не бывает. Не углубляясь: работать можно, с чем угодно, зная алгоритм действий. Замечал интересную вещь: за время работы у риэлторов вытанцовываются навыки по работе с определенными объектами - либо с дорогими, либо дешёвыми. Грубо говоря, одни работают с крупными дорогими объектами, и, что интересно, они к ним и приходят. Другие же, как ни пыжатся, практикуют мелочь, выше которой подняться не могут. Каков агент - таков и клиент.
ПОДБОР ВАРИАНТОВ ПО ЗАЯВКЕ.
Работать по одному адресу, на который поступила заявка, всегда сложно. Интересующих предложений может не быть, а те, что есть, могут не вписываться в заявку. Пожелания встречаются непростые: от этажа до выхода окон по сторонам света. Цена так же из разряда определяющих факторов. Решение ждать не всех устраивает. Из практики: до полугода доходит период появления нужного варианта. По статистике: на рынок в ротацию какие бы то ни были варианты (квартиры) попадают от полугода до года. Приходилось сталкиваться с заявками на адреса, по которым предложения вообще не попадают на рынок, реализуются внутри, среди своих. Сколько квартир показывать клиенту при подборе? Ответ в степени знания его потребностей и конъюнктуры рынка. Нет контакта - доверительных отношений, будете мытариться из конца в конец города, доставать агентов и владельцев квартир. "Туристов" никто не жалует, мало приятного самому уподобиться такому шатуну без конкретных целей и действий.
Изучайте желания своих подопечных - это сэкономит уйму времени и нервов. Рано или поздно с «туристами» приходится сталкиваться, это люди, ни разу, как правило, не переезжавшие. В их искреннем понимании: прежде чем выставить своё на продажу, надо посмотреть, что на рынке есть вообще. Такая "оценка", ведёт к гипертрофированным ожиданиям. Работать с такими клиентами сложно. Оберегайте как себя, так и своих клиентов от подобных набегов "туристов" уже на стадии телефонных звонков. Заинтересованного, т.е. купца, и слышно, и видно. Но самое скверное в этой истории, что если не проявить достаточной настойчивости к своему "шатуну" и послать всё, он найдёт сам, а чаще находят их другие риэлторы. И будучи упёртее вас, да со свежими силами, доведут до логического завершения то, что бросили вы. Фактически вы окажете им неоценимую услугу, проделав самую тяжёлую часть работы, превратив "неподготовленного" клиента в "подготовленного", узнавшего от вас за время вояжей достаточно, чтоб обрести уверенность в этом вопросе. "Подготовленный" клиент считается находкой, он многое уже прошёл и знает, с ним легко. А срывы…, а что срывы? Ну, случаются.

ДЛЯ КЛИЕНТОВ:

Риэлтор купца нюхом за версту чует, потому изображать из себя не что, не соответствующее ситуации, глупо. С рублём и тринадцатью копейками в кармане, как в фильме «три тополя на плющихе», тебя довезут согласно «купленному билету», до цугундера. На шару не проскочить, только в особых случаях: ты либо от Иван Иваныча, либо из органов.

ВРЕМЯ ПОКАЗА КВАРТИР.
Договорились о показе объекта. За час-полтора должны от всех желающих получить подтверждающие отзвоны. Разбивка времени по 10-15 минут на смотрящего - лирика, на практике можно всех и в одно время. Летом нет проблем с ожиданием, а зимой автор ждал одних кексов 45 минут при минус 18 у подъезда. И никто не подошёл из двух ожидаемых. И ведь даже отзвонились, что едут. Понимаю теперь одного умудрённого опытом риэлтора(ещё с Банного). Время показа он выдерживал со строгостью расписания литерного поезда. Плюс пять минут – и он уходил. Мотивация одна: кому надо, будут на месте не только вовремя, но и за полчаса. А как же пробки? "А что, рядом нет метро?" - ответствовал он. Вывод: не клиенты назначают время просмотра, а риэлторы, которые прежде всего выстраивают график просмотров от своих клиентов и планирования своего рабочего времени. Когда в работе много объектов, разорваться невозможно. История: агент часто ходил в один и тот же дом на показ, проблем никогда не было. А тут, блин, ожидается серьёзная пара, а в подъезде конфуз - сказочное амбре, виновник тут же у батареи кимарит. Пападос! Его за шкирбан, попросил выйти наружу, сам же сгонял в хозмаг за освежителем воздуха. Соображалка - вещь полезная. Другой случай: агент специализировался на новостройках, потому реакции подопечных изучил. Какие реакции могут быть на сине-серый бетон в нежилой махине? Квартира его, честно говоря, порядком поддостала, кого ни приведёт - не нравится. И тут мысль пошла. Подрядил ли узбеков, сам ли, история скромничает. Клиент вошёл и обомлел - всё бело и свежо под водоэмульсионкой. Вид другой - сделка Ок! Метод "партизанщина" - поскудней приёма, честно говоря, не встречал. У вас проходит показ, скопом, в разбивку - не важно. Со всеми поговорили, разошлись, вы тоже до метро. Но один из смотрящих возвращаются за "случайно" оставленной вещью - зонтом, перчаткой, сумкой-пакетом. Не срабатывает – тихо, забрав вещь, уходят. Следующий пассаж. Смотрящий возвращается не в этот день, а на следующий. При альтернативных вариантах продаж, эти т.н. смотрящие предлагают свои варианты (т.е. эксклюзивы агентства, в котором работают), параллельно предлагая взять на продажу и квартиру вашего клиента. И, как фокус, замут может исходить как от вашего клиента, так и "партизана". Ваш клиент передаёт свой номер телефона любому из пришедших, наиболее заинтересовавшемуся. Смотрящий делает тоже самое - передаёт, подсовывает визитку клиенту. Природа происходящего: этому специально учат молодёжь. Молодому рекруту, кровь из носа, нужны договора, а на войне все средства хороши. Что делать? Не знаете - расскажу. Дверь за последним смотрящим должны закрывать вы, а не хозяин квартиры. И в течение получаса-часа оставаться с ним рядом, вы его представитель, думаю вам есть, о чём поговорить. Во время показа вся шайка-лейка должна находиться в поле вашего зрения. Задача: блокировка нежелательных контактов с клиентом. Общайтесь с клиентом, рассказывайте, какие все негодники и как страшно жить. А вы - единственный островок безопасности и честности. Договариваясь о показе, интересуйтесь, сколько будет смотрящих; вы с клиентом, он один? Ломится одинокий агент посмотреть сам сначала для клиента - спустите на тормозах такого. При показе скопом такие жучки боятся проявлять активность и сваливают ни с чем. Однажды пришлось в буквальном смысле спускать с лестницы, на глазах у изумлённой хозяйки, такую партизанку (уроженку г.Тамбова). Неделю рвалась в квартиру. Как мера: при альтернативе говорите, что подобрана, и ждём только покупателя на свою. Чаще заявляется как свободная продажа, и в последний момент, когда клиент увяз, сообщается об альтернативе, мол, клиент передумал. Самая лучшая защита от вторжения - наличие у вас ключей от квартиры, показы в отсутствие хозяев. Но и на старуху однажды случилась проруха, спалила все мои начинания соседка, к ней дотошный агент достучался и выудил всё с потрохами. Дальше понятно. Есть интересная метода для защиты собственного клиента от посягательств извне, её многие применяют и успешно. При звонках по вашим объектам можно представляться родственниками продавца, к.т. братьями, сёстрами, племянниками и т.п.
ДЛЯ РИЭЛТОРОВ: ПРО СВЯЗЬ мобильную.
Вы пришли работать риэлтором, а это подразумевает уже и некоторые обязательства, издержки профессии. Вы всегда должны оставаться на связи, отвечать на телефонные звонки. В случае невозможности дозвониться до вас, человек идёт дальше - к тем, кто менее щепетилен ко времени звонка и которому "не в падлу" взять трубку даже в состоянии нестояния. На вас свет клином не сошёлся (за редким исключением, конечно). Москва большая. Покладистый и расторопный риэлтор всегда найдётся. А вы можете дальше давить на массу и продолжать пьянствовать.
РАБОТА С ГОССТРУКТУРАМИ: БТИ, ОПЕКА, ЕИРЦ (для Москвы), (он же домоуправление, паспортный стол, бухгалтерия - кто не знает).
Не думайте, что, если вы взяли доверенность на сбор документов и пришли в ЕИРЦ, всё у вас сходу гладко сложится. Причины: неверно составленная доверенность, ошибки в тексте. Потому совет один. Внимательно проверяйте и перепроверяйте бумаги, как выданные нотариусом, так и в БТИ, - часто бывает несоответствие номера дома и корпуса. Заказывать повторно - стоит приличных денег и двухнедельного ожидания.
ОПЕКА.
Как много Од сложилось этому органу.
ОПЁКА-ИПОТЁКА.
Прошёл два этих органа, считай, прошёл огонь и воду, стал спецом. Риэлторов нигде не жалуют, зарубите себе это на носу и запомните как «Отче наш». В понимании работников перечисленных структур все риэлторы прохиндеи и наживаются на гражданах. Опекунский совет пройти непросто. Его требования к документам и условия, влияющие на решения комиссии по делам несовершеннолетних, от округа к округу в Москве разные. Про область лучше промолчу, другое государство. Везде, куда бы ни пришли, очереди. Приятного мало. Потому всегда делайте запас по времени, занимаясь этой беготнёй. Кроме БТИ, а именно там идёт основная потеря во времени, есть маленькие конторки, и если средства позволяют, можно кинуться к ним, и, минуя очереди, заказать выписки, поэтажки и прочее. Никогда и ничего не оплачивайте из своего кармана, это оплачивает клиент, если не оговорены иные условия.
КАК ЗАЩИТИТЬСЯ ОТ НЕРАДИВЫХ КЛИЕНТОВ.
Как выстраивать защиту бедному агенту от нерадивых клиентов? Как превентивная мера - обложиться со всех сторон разными расписками, заявлениями и обязательствами, заверенными нотариально. На практике это, конечно, пшик младенца, но на основную массу клиентов оказывает устрашающее действо. Потому лучше фиговый листок от дурака, чем ничего, а с умным можно договориться.
ДЛЯ РИЭЛТОРОВ: ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА.
Всегда ли это оправдано и с кем? Не всякий клиент захочет фигурировать в каких бы то ни было бумагах, а для серьёзных людей договор - фикция, всё решают ваши взаимоотношения. Прикиньте, предлагать заключение договора людям, в компетенции которых ваше существование? В крупных АН это понимают и пускают по внутренним каналам такие сделки. Если отношения с заказчиком не складываются, ни каким договором их не удержишь. У частников вообще договорных отношений нет и в природе. И работают. Стройте и ещё раз стройте свои отношения с клиентами, не надейтесь на бумаги. При любом раскладе риэлтор между молотом и наковальней.
РАБОТА С КЛИЕНТОМ.
Начав работать с клиентом, помните: у него не должно возникать разочарования от непонятно за что выплаченных комиссионных. Показывайте и рассказывайте о всех ваших действиях. Он же не видит объёма проделанной вами работы - обзвонов, исследований баз и т.п. Покажите ему его. Иначе будет стойкое мнение, как у многих, что сущность работы риэлтора - это позвонил, договорился, посмотрел и что-то там решил. Объясняйте, перефразируя В.Маяковского, что: "Единого варианта ради, переработаны тонны словесной руды!"
ПРО УСТАЛОСТЬ.
Когда клиенты "козлы", коллеги "раздолбаи", а близких рассматриваешь как клиентов - приехали, проблема внутри вас, срочно пора в отпуск. Слышали выражение "уйти в поля"? Отчаяние гонит на улицы и дворы предлагать первому встречному услуги по продаже недвижимости, переклинивает шарики за ролики, и забываешь самого себя и что происходит вокруг. Риэлторские услуги как хлеб? Смещение понятий до уровня абсолютной важности и необходимости?! Нет, жизнь на этом не заканчивается.
СТОИТ ЛИ УХОДИТЬ ЗА БУНТАРЯМИ?
Не всегда. При любом раскладе вы станете разменной картой. Потому как эдакие стеньки разины всегда строго следуют только СВОИМ целям. А если шальная мысль подвела, то идите напрямую и оговаривайте свои интересы, без посредников, наобещавших с три короба, за глаза. На чужбине каждый сам за себя. Когда всё осточертеет в «родных» пенатах, то волей- не волей возникает желание направить стопы в другое АН, а вдруг повезёт и трава окажется зеленее и солнце ярче. Ну бляха муха, и было и проходили. Агент с башкой рано или поздно это делает, взяв «несанкционированный» отпуск для пробы себя в другом агентстве. Как правило, неделя- две, три максимум. И понимает, что хорошо там, где нас нет. В натуре - это у соседа за изгородью бывают идеальные прелести цивилизации.

СКОЛЬКО ПЛАТЯТ РИЭЛТОРАМ В АН.
Стажёрам – 22-25% от суммы принесённой комиссии, агентам - 30-40%, при выполнении плана (если есть) до 50% - конечно, работать без привлечения менеджера и административного ресурса АН, т.е. проведение сделки самостоятельно.
ДЛЯ РИЭЛТОРОВ ПРО КОСЯКИ.
Помнятся слова одного риэлтора-мастодонта: "Извини, старик, но каждые три-пять лет надо менять контору (АН)". И не потому, что плохо работается на старом месте или шеф полное говно, а потому что старые "косяки" имеют тенденцию возвращаться. Цикл накопления проблем, как внутри человека, так и вне его. Судебный иск от благодарных клиентов:
В районный суд г.Москвы.
Истец: Пупкина Мария Ивановна, такого-то года рождения, проживающая по адресу: г.Москва, Ратниковский проезд, д.0, кор.0, кв.0, тел.000-00-00. Ответчик: Тютькина Людмила Николаевна, проживающая по адресу: г. Москва, ул. Славская, д.0, кор.0, кв.0. Третье лицо: Главное управление федеральной регистрационной службы по Москве. Адрес: г.Москва, ул. Б.Тульская, д.0. Цена иска: исковое заявление неимущественного характера.
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании сделки недействительной.
Мне, Пупкиной Марие Ивановне, принадлежала на праве собственности квартира № 0, на основании договора передачи квартиры в собственность по адресу: г.Москва, Чернореченская улица, дом 0, корп.0. 00 октября 2000 года меня, Пупкину Марию Ивановну, понудили заключить договор купли-продажи квартиры № 0 по адресу: г.Москва, Чернореченская улица, дом 0 , корп.0, с ответчиком - Тютькиной Людмилой Николаевной. Проживая в квартире № 0 по адресу: г. Москва, Чернореченская улица, дом 0, корп. 0, я изначально продавать данную квартиру не собиралась, я хотела совершить обмен своей квартиры на квартиру в своём районе, но этажом ниже. Однако ко мне пришли риэлторы из АН "N" и ответчица и стали сначала меня уговаривать поменять мою квартиру № 0 по адресу: г. Москва, Чернореченский проезд, д. 0, корп.0 на квартиру № 0 по адресу: г.Москва, Ратниковский проезд, д.0, кор.0. При этом квартиру 0 мне не показывали, туда меня не возили и уговаривали туда переехать, говорили, что там всё очень хорошо, сделан ремонт и дом новый. При этом обещали показать квартиру потом, после подписания документов. Когда же я стала отказываться подписывать документы, они стали мне угрожать, я была запугана и не понимала, что делать. При этом ответчица угрожала мне милицией и говорила, что у меня будут большие проблемы, если я откажусь подписывать документы. В итоге меня заставили подписать договор купли-продажи, при этом на момент совершения сделки я находилась в беспомощном состоянии и была не способна понимать значения своих действий. Согласно ст.177 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате её совершения. В случае признания сделки недействительной в силу ст.177 ГК РФ, к ней должны быть применены правила ст. 171 ГК РФ, в соответствии с которыми сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным в результате психологического расстройства - ничтожна. Согласно ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а так же сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке. На основании изложенного, прошу признать сделку купли-продажи квартиры недействительной. В целях исключения возможности продажи имущества, т.е. квартиры, прошу суд наложить арест на квартиру № 0 по адресу: г. Москва, Чернореченская улица, дом 0, корп.0.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 166, 167, 171, 177, 178, 179, 210, 301, 556, ГК РФ, ст.ст. 39, 79, 131, 132, 139, 140 ГПК РФ, ПРОШУ: Признать недействительным договор купли-продажи квартиры № 0 по адресу: г. Москва, Чернореченская улица, дом 0, корп. 0 от 00 октября 2000 года, заключённый между Пупкиной Марией Ивановной и Тютькиной Людмилой Николаевной. Наложить арест на квартиру № 0 по адресу: г. Москва, Чернореченская улица, дом 0, корп. 0. Дата, подпись.
Наличие судебных исков в адрес АН характеризует его как активно развивающееся, а не с подмоченной репутацией, как может показаться. Участвовать в драке и ни разу не получить по морде не получится, при всём желании. Моё мнение.
ДЛЯ СЛИШКОМ РЬЯНЫХ РИЭЛТОРОВ.
Надо ли знать покупателю-продавцу все детали многоходовой схемы сделки? Риэлтору это известно и так, клиента же они ввергнут в ступор. И вам придётся проводить ликбез, почему так надо делать, а не эдак, и что законодательству это не противоречит. А коли и этого будет мало или ты являешься этаким правильным и берёшь на себя чуть больше, нежели риэлтор, т.е. функции юриста, - что ж, тут тебе и шляпу в руки. Расскажи о страховании сделки (титульном), как есть, без риэлторской пенки, если знаешь, конечно. И главное, не забудь упомянуть про судебную практику (с твоей стороны), ты же спец и, полагаю, всё конечно же проходил - и судебные заседания, и апелляции. Расскажи также о расписках на денежные суммы до миллиона и за "неотделимые улучшения, произведённые в квартире", а заодно, до кучи, так сказать, и про все мыслимые и немыслимые обязательства-страшилки, заверенные у нотариусов. Об этом ты тоже осведомлен и, как говорили выше, имеешь судебную практику в методах взыскания по таким искам в суде, и прочее, и прочее. Повторю для справки: риэлтор - посредник между покупателем и продавцом, он не имеет права оказывать услуги юридического характера, даже если является юристом по образованию, - для этого надлежит иметь лицензию на юридическую практику. Всё, что иного характера, является доморощенностью и отсебятиной. Кто давно работает на этом поприще, смекнули - работать надо на мягких лапках, спокойно и с теми, с кем можно договорится. Частник, ставший индивидуальным предпринимателем с заявленной сферой деятельности «посреднические услуги», имеет больше полномочий и обязательств нежели агент-риэлтор (в данном контексте, как ни назови), представляющий как мелкое, так и крупное АН. Почему? А что, у вас и здесь ещё возникают вопросы? Хорошо, поставлю вопрос по-другому: Кто есть агент? Представитель некой компании. Представитель, наёмный работник, фрилансер - кто такой? Звоним по указанному в визитке номеру, если дали. «Ну да, Вася Петров или Мари Ванна работают». – «А работают - как, какие у вас с ними отношения? Я о том, что если на них завтра судебный иск придёт...» - "Нет, такие у нас и не числились в списке работников, с кем заключались трудовые договора и соглашения". Упс, приехали. Получается, что агенты, они же гордо именующие себя риэлторами, самые главные лопухи в этой цепочке. Во-первых, добровольно подставляют свои казённые части (не за фиг), а во-вторых, могли бы зарабатывать самостоятельно, открывая ИП, ООО и т.п. Но от собственной лени и, зачастую, недалёкости отдают львиную долю своего труда, непонятно кому и за что. В штат зачисляют далеко не многих, кто приработался или настоял - с теми и заключают трудовые договора. Остальной планктон агентов приходит, точнее, пока впускают, на некое предоставленное рабочее место в каком-то здании. Числится в каких-то списках сотрудников. В итоге, вы точно так же можете приходить и в любое другое место, хош на рублёвскую помойку к Сифону и Бороде (сути не меняет) - вы лох, позволяющий себя подставлять. Уж извиняйте, бояре, что есть, то есть. Но это всех устраивает, в случае косяка с вашей стороны - вас тут не стояло. Отношения агента-риэлтора с работодателем должны регулироваться. Если этого не происходит, то это устраивает обе стороны по умолчанию. Смотрим позиции сторон. О вас вытрут ноги, если: вы принесли хо-ро-шие комиссионные, а платить вам не хочется – раз, на вас пришла телега из органов с жалобой от ваших доблестных клиентов – два. С вашей стороны: вы что-то замыслили, и чтобы не иметь привязку, сможете скипнуть с хорошими наработками или деньгами (комиссией). Интересно, не правда ли. Кстати, в случае дерьма в ваш адрес со стороны работодателя, т.е. АН, вы сможете предъявить встречную претензию и доставить неудобства? Вот то-то и оно. Из практики: чаще АН "имеют" своих вассалов, нежели наоборот. О вас собирают все данные - потом, если это произошло (ну бес попутал!), происходит следующее: если сумма уведённого зашкаливает мыслимые пределы, не для тебя, конечно, ты уже не в счёт, раз на такое решился, подключается служба безопасности. За пятёрку зелёных - нет, за десятку-пятнашку - да, однозначно (всё в тысячах, конечно, - ну ты мудак, ё-моё). С двух придурков, на моей памяти, через полгода сняли уведённое. Какие козни применяют к нерадивым, вот перечень: впрыскивают бензин в замочную скважину, жгут авто, бьют стёкла, когда этаж позволяет, бывает и в тёмном проулке встречают с битой. Потому мой Solingen всегда при мне. Как тут не вспомнить поговорку - в блатную компанию вход рубль, да выход два.
ИНТРИГИ, А КАК ЖЕ БЕЗ НИХ.
Курение не всегда вред, как в рассматриваемом случае. Приверженцы вредной привычки вольно-невольно контактируют на перекурах, происходит информационный обмен. Перемалываются косточки от А и до Я. Так почему бы этим не воспользоваться? Знания, вообще-то, сила и лишнего не бывает. Речь пойдёт о секретарях в АН. Отношение к ним не может быть однозначным. С одной стороны - они являются лицом, визитной карточкой компании, с другой, более приватной, - недремлющим оком и ушами, конечно. С кем это всевидящее око в отношениях (в контакте) состоит, тому и будет происходить слив информации. Кто к кому пришёл, кто, о чём и о ком поговорил и т.д. Для новичков - это внешне приятное, улыбающееся, милое существо, для профи - как исчадие ада, так и полезность (если прикармливать). Ресепшн является своего рода лобным местом. Будете дружить - будете иметь преференции, нет - будет вам "счастье". И уж кто-кто, а секретарь обязана знать, с кем водиться, а кого и на небо к звёздам. Она, к слову, может работать и на два лагеря, реже на три - текучка засасывает.
ДЛЯ КЛИЕНТОВ: СТОИМОСТЬ УСЛУГ В АН.
Чистая продажа - 3-5% от стоимости объекта. При цене до 100 тыс. у. е. стоимость услуг приобретает фиксированную ставку - 5-7 тыс. у.е. Альтернативный вариант - 5-7% от стоимости объекта. Стоимость услуг может выражаться в строго цифровом исчислении, сопровождение - 2-3 тыс. у. е, присутствие только в банке - 500-1000 у. е. Простая альтернатива (на одну площадь) - 10-15 тыс. у. е., сложная (разъезд на две и более площадей) - 20-30 тыс. у. е. Продажа комнаты оцениваются в 3-3,5 тыс. у.е. Объект объекту рознь, но средние ставки, когда все довольны и улыбаются, выглядят так. Грабёж средь бела дня не рассматривается. «Слушай, мужик, а я вот тебя всё читаю и задаюсь вопросом, а сам-то ты что, святоша, при всём этом варился и не измазался?» - Спокуха, брал, очень даже брал, но, столько, что людям ещё на жизнь оставалось и прочие мерзости. Без штанов не оставлял и их личную жабу удовлетворял. Потому, соблюдая реноме бедного рилетера, ездил на говно-машине, в то время как любимый "гелик" покрывался тремя слоями пыли в гараже. Есть порода людей, которых всё равно оберут, оберут до нитки. Так уж лучше я, но в меру. Ну судьба у них такой.
СТОИМОСТЬ ОФОРМЛЕНИЯ КВАРТИРЫ В СОБСТВЕННОСТЬ БЕЗ УЧАСТИЯ АН.
Это оплата госпошлины (см. тарифы по месту регистрации) + составление договора к/п (расценки у всех свои, возможно и самостоятельно, зная форму и требования местного регистрирующего органа).
ПРО МНОГО МЕТРОВ И РЕМОНТ ХАЙ ТЕК.
Ощущение комфорта не зависит от количества квадратных метров. Когда смотрите, подбираете квартиры с дорогим хорошим ремонтом, пусть даже дизайнерским - подвесными потолками, множеством встроенных светильников, подогреваемыми полами, джакузи и сауной, прикиньте, какие дополнительные расходы придётся нести. Когда вся эта иллюминация фыркнет и будет отапливаться и подогреваться. Эйфория от удачного приобретения быстро пройдёт, а бешенные счета за электроэнергию подтвердят "правильность" вашего выбора. Аминь. Жить в царских палатах здорово, кто бы спорил, но вот содержать всё это - ого-го.
Из практики: люди выбирают социальную среду - важны не только метры и расположение, но и то, кто будет жить рядом с вами. Поэтому, зачастую, люди меняют свои вполне благоустроенные метры в старом доме с обшарпанным лифтом на аналогичные в доме с пахнущим краской подъездом, улыбчивым консьержем и интеллигентными соседями. Или вот ещё: выбирая жильё в районе, на улице, в доме, которые не соответствуют вашему жизненному укладу-статусу, вы рискуете угодить в культурные разносолы , сложившиеся исторически в географии мегаполиса. Умалять значение этого фактора для семейных покупателей, детям которых придется посещать дошкольно-школьные учреждения, вообще не приходится. А в долгосрочной перспективе всё выше сказанное окажет достаточное влияние на ликвидность жилья. Известно, что возврат вложенных средств в ремонт жилья при продаже составляет не более 30% к среднерыночному показателю цены аналогичного жилья. Наиболее уязвим в этом плане сегмент жилья эконом-класса.
ПРО сомнительное счастье, когда достаётся 200-метровая квартира в наследство, а содержать ее денег нет. Если вдруг выпала удача стать владельцем квартиры метров эдак 160-190, взвесьте все за и против, а надо ли вам такое счастье? Особенно если всё это беспокойное хозяйство убого и убито. На приведение всего этого в удобоваримый вид денег нет и не предвидится. Ещё одного наследства тоже как-то не ожидается. Но из настоящего непонятного положения выбраться хочется, сил нет. Что делать? Сдать, разве что, но в ремонт всё равно придётся вкладываться. Тупичок-с? Выход есть. Про-да-ва-ать, другого пути нет - это я вам как доктор говорю. Продав вдруг свалившиеся метры, вы решите свои насущные проблемы, а на остальное поживёте, как белый человек.
СКЕТЧ ПРО ЕВРОРЕМОНТ, ИЛИ КАЖДОМУ СВОЁ.
Покупались метры, трёшка в кирпичной пятиэтажке, с хорошей высотой потолков. Сделали ремонт, т.н. евро. Фаршировка по полной. Приезжали друзья-знакомые: "Ох и ах, круто". Радость была недолгой, как обычно бывает. Прожил человек год в этом храме и выставил на продажу. С выбором района вышла явная промашка. Ему говорили: на выселках нерентабельно покупать метры, но у каждого свои мотивы. При продаже потерял достаточно.
А вот и обратный случай: человек решил вернуться к своим истокам, в хрущёвку. Да ещё на окраине в жоподрищенском рабочем районе. Помогли выкупить ту же квартиру, в которой родился и вырос. Тридцатиметровая однушка в панельной пятиэтажке - нет, человек не свихнулся, обеспечен. Ну припёрло, а охота пуще неволи, как говорится. Короче, купил, снёс и выдрал внутри всё. Окно на балкон упёрлось в пол по всей ширине. Пол в комнате подняли на 20 сантиметров, вырубили спальное место. Через этот атрибут жизни изогнулся дугой мостик из очень прочного стекла (выписывали из-за бугра, в России тогда не было таких вещей), который при необходимости откидывался в сторону. Работало дизайн-бюро, денег вбухано немеренно. Человек получил огромное удовлетворение. Лёжа на импровизированном диване в полу, с умилением разглядывал верхушки деревьев во дворе, где вырос, и с упоением слушал стук домино и кудахтанье его обитателей.
ИСТОРИЯ: Много метров, говорите, не бывает? Случилось как-то на Трёхпрудном продавать квартиру аж 130 метров. Вид, планировка с эркером, два санузла с ваннами, всё в теме. Хозяйка во всём этом одна с выводком кошаков и собакой. Ну и что, у каждого свои пристрастия, любить животных не запрещено. Факт, соглашусь. Но ё-моё, на хрена ж из второго санузла (им некому пользоваться, т.к хозяйке и одного хватает), а точнее из ванны, делать сральню для всего зоопарка?
Кстати, про совмещённые санузлы. Время совмещённых санузлов проходит, если не ушло. Это не эргономично (по-умному) и просто не удобно. Когда-то, по чисто человеческим надобностям приходится уединяться. В такой час не грех подумать о великом, и чтиво этому очень даже способствует. У кого-то журналы в припасах, у кого-то кроссворды. Библиотеку, конечно, заводить в этом месте как-то несерьёзно, процесс полюбасс скоротечен, ну 10-15 минут, 30 уже медиками не приветствуется. Так что я лично за разграничение зон комфорта. Коль уж заговорили о больном: а кто-то из вас вспомнил о лучшей половине человечества - дамах, так куда ж поставить фаянс и для них? Раздельно и только раздельно, не каменный век. Ракеты в космос летают, а вы, блин, метры выгадываете.
ДЛЯ РИЭЛТОРОВ. РАБОТА С КЛИЕНТОМ.
Если объект не продаётся, то это вина риэлтора - специалиста. Если отговоркой служит неблагоприятная рыночная ситуация, то вина опять же риэлтора. Работа с клиентом - ваша основная обязанность, работа с его желаниями и адаптация их к реалиям, т.е. ваша задача спустить его с небес на грешную землю. Чем больше вы общаетесь с клиентом, тем цена объекта становится адекватней рынку. В этом и заключается работа риэлтора. Пять раз поговорили с клиентом - на это количество раз цена объекта и должна снизиться. Условно, конечно. Замечено, что наибольшая покупательская активность после появления объекта на рынке проявляется в течение первых трёх недель. И чем заявленная цена выше текущей рыночной, тем дольше будет экспозиция объекта. А упущенное время влечёт снижение эффективности используемого пула инструментов.

ДЛЯ КЛИЕНТОВ - ПРО СОБСТВЕННОСТЬ.
Какие бы то ни было действия с недвижимостью можно производить, только если вы являетесь её собственником. Пользование ею не является саморазумеющимся фактом её обладания, т.е. собственностью. Она должна быть: приватизирована, куплена, подарена вам или получена по наследству. Обмен и отчуждение без одного из перечисленных условий - невозможны. ЗА ЧТО И ПЛАТИТ КЛИЕНТ РИЭЛТОРУ. Из практики: к риэлторам, действительно спецам, обращаются, когда уже наломали дров. Когда пришло понимание, что за три копейки не проскочит. Спецам вы платите, по большому счёту, за то, что они уберегли вас от необдуманных действий. Фактически оградив вас от вас самих, сорри за тавтологию.

КЛИЕНТАМ ПРО КРЕДИТ – ИПОТЕКУ .
Априори банк - не институт благородных девиц, а ростовщик и лавочник. При правильной оценке этой хозяйствующей единицы можно и не заиметь проблем. Всякий кредит является ка-ба-лой по определению. Берём на время, отдаём навсегда. Вас будут облизывать, чай–кофе-потанцуем, пока вам не всучили кредит. Речь об ипотеке. Клиент, если это вы, при стабильном доходе без проблем гасит его и расходится с банком, как в море корабли. Лишились дохода - началась песня. Белый свет покажется с овчинку, и явится вам удивление: а где ж респект и уважуха и манеры аристократов? В говне, на прежнем месте. Вам втюхали банковский продукт, а остальное дело службы безопасности банка. Впрочем, этого может и не случиться, и ваша вера не лишится невинности от неожиданного открытия. Если статус ваш не изменился, работа есть, деньги платят, кредит гасится. На худой конец - в банке, кредитующем вас, по счастливой случайности обслуживается ваша компания, и она характеризует вас как ответственного работника. Без всего этого - нервотрёпка, как вам, так и вашим близким. Про месть банков. В центре ипотечного кредитования проводилась сделка. Всё чин чинарём, с той лишь разницей, что сдавать документы на регистрацию решили своими силами, отказались от услуг банка. Результат- месть кота Леопольда- эти говнюки в ипотечных договорах подложили бяку, и такую, что только спец и смог разобраться. Мину-то разминировали, а центры ипотечного кредитования как были так и остались мелкими лавочниками. Резюме- кто сидит на кассе стремится заработать деньги всеми правдами и неправдами, и ничто человеческое им не чуждо, месть в том числе. Дело «ЮКОСа»- яркий тому пример.

ПРО ЖАЛОБЫ.
Для справки: лицензирование риэлторской деятельности отменено в 2003 году. Членство в Гильдии риэлторов как ничего не значит, так и не имеет значения, и жаловаться туда бесполезно. В недвижимости никто и никогда ни за что не несёт ответственности. Отсюда вывод- все заявления со стороны, как АН, так и агентов, о каких бы то ни было гарантиях, - бред сивой кобылы.
ДЛЯ КЛИЕНТОВ. ПРОВЕРКА ЧИСТОТЫ.
Можно ли обойтись без риэлтора? Да, в магазине, бане и местах общего пользования. Риэлтор - специалист, ему достаточно взгляда в ПД, чтобы спланировать дальнейший порядок действий. Из письма, пришедшего по электронке: "Агентства заявляют, что осуществляют юридическую проверку документов и участников сделки". Вопросы: 1). Какая проверка осуществляется? 2). Каким образом осуществляется эта проверка? 3.) Почему не предоставляется отчет о проведенной проверке, в котором по пунктам будет расписано, что именно проверяли? Совершенно необходимо проверять не только подлинность документов, но самих участников сделки. А именно, с кем состоял-не состоит в браке на момент к/п квартиры? Есть наследники? Ответы: 1). Проверка осуществляется т.н. "юридическая". 2). и 3). Незаконным ; официальный отчёт не предоставляется. Готовятся материалы, лишь подтверждающие или опровергающие безопасность приобретения. Дальше решать вам. Из практики: важно чутьём уловить историю объекта. В деталях: при наследстве всех претендентов узнать невозможно, нотариус - не всевидящее око, потому ограничивается открытием наследственного дела (срок полгода, далее вступление в наследство через суд). Является ли квартира предметом спора, т.е. находится ли в залоге, и имеет ли другие обременения, покажет только выписка из ЕГРП, иного способа нет! В браке - не в браке – существуют только два документа, удостоверяющие этот факт, - свидетельства о браке либо о смерти. Вообще, риэлтор по многим признакам определяет чистоту той или иной квартиры, зачастую это нюх, обретённый многолетней практикой. "По наследству" - самые слабые по документам. Никакое АН подлинность правоустанавливающих документов проверять не будет, это долго и не нужно. Для справки: графологическая экспертиза стоит не дёшево и проводится при возбуждении уголовных дел, и то по необходимости. По-моему убедительно. Для особо одарённых: проверка т.н. чистоты зачастую любой риэлтор осуществляет, не выходя из за стола, путём устных запросов участковому и получением т.н. расширенной выписки из домовой книги (официально выдаётся только участковому, не официально - кому угодно). Вся процедура стоит максимум коробки конфет, батла и ни-че-го больше. Удивлены?! Зачастую ты чувствуешь всё интуитивно: кто, что, откуда, и проходишь ситуацию буквально на кончиках пальцев. Позже прокручиваешь законодательную составляющую. Как там, у Козьмы Пруткова: « Зри в корень». На рынке недвижимости есть компания от которой не только риэлторы, но и бывшие клиенты, шарахаются, как чёрт от ладана. После сделок клиенты перекидываются крёстным знамением в благодарности риэлторам которые смогли уберечь их от этой напасти, поистине дьявола воплоти- «НИКОМа».

ДЛЯ КЛИЕНТОВ (торопыг).
"Уж сколько раз твердили миру" - не терпелось начать именно с этих строк. Не бегите нести аванс (столбить) понравившуюся квартиру, пока не нашли покупателя на свою (не принят за неё аванс). Для покупателя со свободными (прямыми) деньгами решение можно принимать только после выяснения ситуации по объекту, условий продажи (свободная, не свободная и т.п.). Возвращаемся к нашим баранам. Нести аванс частнику (физику) надо вдвойне осторожно. Случай из практики. Априори отмечу: от предложенных услуг риэлтора человек решительно отказался. Семья, а точнее один из её членов, безумно мечтал иметь собственный дом с участком. После долгих поисков дом нашелся, а чтобы мечта стала явью, на семейном совете решили выставить на продажу свои трёхкомнатные "хоромы". На тот момент этот чеинч вполне проходил с минимальной доплатой в три ладошки (15 тыс. дол.). Мечта настолько выключила соображалку, что решено было внести задаток физику под расписку с указанием времени выхода на сделку. Внесённая сумма была просто чудовищной для за-да-тка. Квартира не была продана не только в срок, но и вообще. Задаток потерян. Дальше подробности для медицинской карты. Резюме: если очень хочется вляпываться - валяйте. Нашему люду всё хочется на своей жопе попробовать – оно, видимо, потом лучше до мозга доходит. К свединию(упрощённо), что есть задаток и аванс. О задатке:- если покупатель отказывается от сделки, он теряет задаток. Если сделка не состоится по вине продавца,то он обязан возместить внесённую покупателю сумму в двойном размере. Об авансе: аванс – это сумма, которая передаётся перед совершением сделки одной стороной другой в счёт причитающихся по сделке платежей. И если сделка не состоялась, аванс подлежит возврату в том же размере.

ДЛЯ КЛИЕНТОВ. ПОКУПКА КВАРТИРЫ.
Вы задумали купить квартиру, казалось бы, чего проще, - посмотрели и выбрали. Увы, совсем не факт, что вы её приобретёте. Возьмите себе в толк: ваши пожелания и условия риэлтору - фиолетовы. Приобретение выбранной вами квартиры зависит только от него, проще, как подмажешь, так и поедешь. Мир риэлторства - закрытый клуб со своими внутренними правилами и установками. Потому для частника нет большой разницы, кто является продавцом, сам хозяин или его представитель - риэлтор. Выходя на рынок недвижимости, вы уже либо принимаете условия предоставляемых вам услуг, либо нет. При отказе романтикам с большой дороги будет чем поживиться (мы с вами одной крови). Обратите внимание: агенты имеют практику скрывать следующие факты, касающиеся продаваемых объектов: а) цена объекта (может быть и выше и ниже), б) несвободная продажа - заявляется как свободная, в) состояние пакета документов, наличие особых условий, иначе косяков. Из практики: по последнему пункту. Идёт подготовка к сделке, шум-гам. Проскакивает юрист АН, ему вопрос: "Слушай, дед, тут такая задница. Чел в отсидке, а без него квартиру спихнули, чо делать?» - Ответ: "А мы где, продаём или покупаем?!" Для риэлторов - инженеров человеческих душ. Люди- живой материал, на которых зарабатывают деньги, и «гнать» перед ними «пургу» о главенстве клиента глупо, а главное бесперспективно. Уже говорилось, что клиент, будь–то покупатель или продавец недвижимости, существо зависимое от настроений и требований риэлтора. Потому рекомендуем, опустошить глубоким выдохом свои лёгкие и успокоить нервный тик.
Ситуация кстати: звонит клиент с претензией, мол, почему в нашем с вами договоре цена объекта одна, а в Интернет- базах - другая? Возникает тема(не берём в расчёт ситуацию, когда то или иное АН выставляет объект по цене заведомо ниже рыночной для сбора звонков или по методе т.н ловле на «живца»): как отмазать перед клиентом суммы, заработанные сверх комиссионных, прописанных с ним в договоре. Такое периодически случается, чего уж там лукавить- «скачок цен вверх- вниз» или «поднять – опустить» продавца – покупателя не прокатывает, все информированы о риэлторских штучках. Для этого в агентских договорах, опять же продвинутые АН прописывают следующее: - Дополнительной прибылью, полученной в результате исполнения поручения заказчика, исполнитель распоряжается по своему усмотрению, она не подотчётна перед заказчиком. Проходящий мимо юрист компании, глядя через плечо на данную формулировку, крутит пальцем у виска. Ты мошенник. Потому вставляю следующее:- согласно статье 1102 ГК РФ сиё действо трактуется как незаконным обогащением и уголовно наказуемо.
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
С другой же стороны, чё выпендриваться, коль всё равно получаешь своё. Видимо жаба берёт своё.

Для клиентов.
Остаётся только смириться, подобный закрут в договорах не нонсенс, а всего лишь некая «законная» форма подреза денег с клиента, так как в основной своей массе клиент глуп и самоуверен. Не сработает это, в тёмную уведут больше.

ДЛЯ КЛИЕНТОВ. О ТОРГЕ.
Можно ли торговаться, приобретая недвижимость. Всегда, мы на рынке. Пока у вас есть деньги, выбор за вами. Понятия "неудобно", "стыдно" - не из этой оперы. Отдаём-то всегда свои кровные, так почему не побороться в свою сторону за их сохранение. А как оценить свою кровинушку при продаже? Хороший вопрос. Как можно больше! А вы, батенька, часом не рехнулись или у вас критические дни, забыли о рынке? Я-то помню и знаю, но это МОЁ! Тугой вопрос. Отвечу следующее. Кое-кто, глядя на вашу цену, покрутит пальцем у виска, но своё оно таковым и останется. Если есть время, то и точно такой же, как вы, упёртый, обратит внимание на ваши бесценные метры. В этом случае каждый получит то, что хочет - моральное удовлетворение. От себя добавлю: всё имеет свою цену, амбиции тоже, 15-20-ю процентами можно ограничиться. Дальше - точно височные проблемы. Законы рынка никто не отменял. Спрос рождает предложение, между ними и находится место вакууму, определению - сколько же запросить. Заполнить эту пустоту и надлежит риэлтору, определяющему ту самую золотую середину между придурью и реальностью.
СПРАВКА: Ни какое АН не несёт ответственность за другие подразделения, в том числе и филиалы (носящие то же имя, хоть даже с плюсом) и является отдельным хозяйствующим субъектом. Жалобы и претензии подаются только на него.
Восемьдесят процентов риэлторов – приезжие провинциалы. В недвижимости это не феномен, а скорее норма, берут всех - раз, надежды на лёгкие заработки – два, и три- а вдруг повезёт и обломится жилплощадь от пожилого и одинокого - три. Паспорта агентов - география страны от юга до Северного Ледовитого океана. С их лёгкой руки риэлторов причисляют к разряду нахрапистых и жуликоватых типов с волчьими нравами. Своей беспринципностью они создали дикое поле, понизив, тем самым, интеллектуальный уровень риэлторства. Провинциалы - политика АН: на серых мышках можно заработать и повесить на них что угодно, затем списать, как одноразовых. Что такое договор клиента с АН, насколько он прочен? Понимаешь ли, звучит это всё грозно, конечно: штрафы за расторжение, судебные иски, наложение запретов на продажу и т.п. На практике ни фига это не работает. Взятые на "хранение", а больше как залог, чтоб не перекинулись в другое АН, правоустанавливающие документы на квартиру и прочее возвращаются на раз, при обращении в близлежащий околоток (участковому). Слабых же духом, считай лохов, разводят на 1,5 - 2,0 тыс. у.е. за вольную. Тем, кто потвёрже, возвращают, но со скандалом, пытаясь снять с нерадивого клиента (даже если и не прописано в договоре) хотя бы рекламные расходы 300 - 600 у.е. Для серьёзных людей - это вообще не тема для обсуждения. Брать правоустанавливающие документы со стороны АН незаконно. Для начала процедуры продажи достаточно ксерокопий. При сдаче же на регистрацию ДКП подлинники правоустанавливающих документов сдаются вместе с ним, т.к. после регистрации выдаются новые правоустанавливающие документы на имя нового владельца. Бывают случаи - отдали и не возвращают, мотивировка вплоть до "с ними сбежал/потерял агент" и т.п. Идёте и восстанавливаете весь пакет документов в течение одного месяца, на них будет стоять метка "дубликат", что не есть гут, конечно. Случай из практики: продажа квартиры производилась без части оригиналов правоустанавливающих документов, только по их ксерокопиям. С великим трудом удалось найти в реестре рег.палаты историю объекта. Всё сложилось удачно. Клиент позже раскололся, как "потерял" документы. Оставил в одном известном АН, не было денег на выкуп. В тему из жизни. На вопрос в лоб одному из менеджеров АН – что, мол, будешь делать, если припрутся за документами "нерадивые"? ответ - да порву, хотя бы и для самоудовлетворения. Ну и ...?!
ЧАСТЬ 3. ДЛЯ КЛИЕНТОВ – РИЭЛТОРОВ.
Как показывает опыт, клиент не всегда прав. Степень его правоты зависит от степени его знания-понимания предмета. Из початка кукурузы фиалка не вырастет, хоть усрись. Случай из практики: пришёл клиент смотреть квартиру, всё нравится - беру. Известно, что балконы и лоджии в жилую площадь не входят, он и говорит: "За жилую площадь плачу, за лоджию - нет". Ну и ...?!
ПРО ЗАПУСК РАБОЧИХ ВО ВРЕМЯ РЕГИСТРАЦИИ.
Думаю, после сдачи документов на регистрацию многим доводилось слышать просьбу запустить дизайнеров, рабочих и т.п. в квартиру и начать делать ремонт, в крайнем случае, завозить материалы. Решать, конечно, вам, на практике продавцу соглашаться на это не стоит. Вопрос порядочности не стоит здесь вообще. Всё более прозаично: пока идёт регистрация и, соответственно, не подписан акт приёма-передачи, покупатель может до банальности просто передумать покупать квартиру. Причины: не понравились соседи, или, ещё раз осмотрев тщательнейшим образом, нашёл-углядел массу недостатков. И метнулся звонить в колокола о приостановке регистрации. В другом же случае, всё выше сказанное по теме , плюс - залили соседей или пожар, а собственник, до окончания регистрации ещё вы. Для покупателя ранний ремонт грозит потерей вложенных средств, если вдруг всё вернётся на круги своя. В общем, всегда идёт примерка квартиры на себя, как одежды, и наиболее благоприятное время для этого - просочиться в будущее жилье в период регистрации. А потому - "не пусчать", оно спокойней. Пусть фантазии развиваются до часа Х. К этому недугу особо склонны пожилые люди, случись чего, мозг вынесут.
История тему. Дело коснулось загородной недвижимости. Стареющая мадам продавала дачку- клячку. Жажда денег снесла башню. Собственно в их предвкушении-то она и дала отмашку на переезд в свою собственность всех домочадцев покупателя. Между тем, слово за слово, чем-то по столу- ни передачи денег ни сдачи на регистрацию, т.е законных действий по сделке купли- продажи, не происходит. Явный блямб . Увещевания о неправомерности данного действа- в дым . Он же хороший, научный работник, жена- дети. Но из песни слов не выкинешь; любовью скороспелою всё и закончилось. Во время проживания научного работника в домике, посетил его красный петух. В умах мысли всякие могут бродить по этому поводу. Но факт им и остаётся. Как ни пыжилось АН за правду своего клиента, крышу у мадам всё же снесло. Покупатель обвалакивал любовными фразами и тянул время к торгу и экономии оплаты за составление и регистрацию ДКП. Клиент, ну дура полная, как оказалось была и этому мужскому вниманию рада. Потом дошли слухи, что он пожил осмотрелся и понял ,что хреновое место для покупки дома было выбрано. (Упс…) Резюме: всякое действие имеет свою стоимость- которое выражается в денежном эквиваленте. Автоматом в него включено: время, нервы, деньги. Кстати, книги тоже просто так не рождаются. Потому повторюсь. Если покупатель решил купить, а следовательно продавец продать своё движимое – недвижимое имущество, то все, как один, должны следовать одним единственным курсом- к сделке, которая имеет свои временные рамки и финансовые ограничения. Если что-то буксует в данной формуле, то кто-то или что-то этому явно противодействует. То есть играет в свою выгоду. Иначе- устраивает простое человеческое жульство. Бубен вам в попу, товарищи неверующие в опыт и знания риэлторов.


ПРО ВЫКУП КВАРТИР.
Занимаются ли АН выкупом квартир? Когда-то такая практика существовала и довольно неплохо. Экономическая стабильность, рынок без колебаний тому способствовали. Сейчас, увы, экономическая нестабильность свела на нет эту практику. Хотя бывают ситуации, когда это предполагает неплохую прибыль, как, например, расселение коммуналки в историческом центре, но слишком много "но". Вообще выкуп обычно происходил за 60-70% рыночной стоимости квартиры, опять же, в особых случаях.
ПРО БЛОКИРОВКУ ЯЧЕЙКИ.
Вы пришли в банк за деньгами после сделки, противная же сторона ключи вам не предоставляет, не смотря на все выполненные пункты, прописанные в условиях доступа. Пишите заявление на вскрытие и блокировку ячейки немедля. Не принимайте никаких отговорок – завтра, послезавтра. Это кончается тем, что с вас потребуют ещё что-то написать сверх оговорённого. В этом случае ни одна из сторон конфликта – ни вы, ни ваш оппонент - до разбирательства не сможет воспользоваться ячейкой. Служба безопасности банка вызывает на ковер обидчиков и предлагает мирно урегулировать конфликт. Кстати, мозги хорошо пробивает. В случае принудительного вскрытия ячейки, все расходы несёт обидчик. Если в означенное время доступа к ячейке вы не забрали её содержимое, им воспользуется противная сторона (вернёт свои деньги). И будет и с деньгами, и с квартирой (вашей). Я намеренно сгустил краски, но сути дела это не меняет. Прописывая в условиях доступа даты, будьте внимательней, учитывайте возможные задержки, как со сдачей документов на регистрацию, так и с их получением. Лучше забить больше времени, нежели потом дёргаться.
ПРО ПОТЕРИ АВАНСОВ.
Ситуация: вы внесли аванс в АН «N», ожидаете приглашения на сделку, а его нету. В телефонах тишина. Идёте и пишите телегу местному участковому, на чьей подведомственной территории находится оппонент. Причём, пишите не от имени АН (в случае, если от него вносились деньги), а от себя лично, физика. Ну и в чём фишка? А в том, что с юридическими лицами все вопросы решаются через суд, участковый пошлёт вас прямиком туда без разговоров. Для физического же лица - участковый первая инстанция, на практике, она же бывает и последней. Добавлю: без рожи попроще и взгляда побитой собаки с ходу не достучаться. Что произойдёт, если оказия всё же доведёт дело до суда, типа, участковый "недосмотрел"? Всё просто: достаёте ксиву ветерана брусиловского прорыва. Судья ваш, участковый вам в ножки. До этого, конечно, не дойдёт.
РЕКЛАМА.
Из практики: продавать квартиры, дома и прочие расположенные в области объекты лучше и эффективнее через московские АН, срабатывает статусность продавца. Рыночные парадоксы. Замечали когда-нибудь, что до тех пор, пока чем-то не займёшься конкретно, всегда кажется этого много. К чему это? К тому, что пока не начнёшь вплотную заниматься поиском нужного тебе варианта, обилие предложений в рекламе поражает. Стоит заняться - чего-либо стоящего нет. Продажа квартиры с мебелью или без. Что выгодней? Если у вас мебель эпохи Людовика XIV, дураку понятно - дёшево она стоить не может, и такие деньги мало кто заплатит, значит, вариант отпадает. Продаёте голую коробку. Плюсовать к цене квартиры начинку малоэффективно. Из наблюдений: люди - существа брезгливые, и просто так, что ни поподя, не возьмут. Квартира лучше уходит с ремонтом. Остальное - по договорённости сторон. Запомните: убитых квартир не бывает, в любом случае покупаются голые стены из бетона. Вопрос - где? Совет продавцам: не снижайте стоимость своих метров, кому действительно это надо - ВОЗЬМУТ в любом состоянии, заявляю это как специалист (минус 20% от рыночной цены - стоимость этих квадратов у МКАДа, а в историческом центре Москвы этот фактор отдыхает).
ФОРМА РАСПИСОК.
- до миллиона.
г.Москва, 1 октября 2010 г.
Расписка.
Я, Иванов Иван Иванович, паспорт - серия 11 11 № 111111, выдан 01 01 2000 г. ОВД Ясенево г.Москвы, проживающий по адресу: г.Москва, ул. Газгольдерная д.0, кв.0 получил от Петрова Петра Петровича, паспорт - серия 11 11 № 111111, выдан ОВД Марьино г.Москвы, проживающего по адресу г.Москва, ул.Большие Каменщики д.0, кв.0 деньги в сумме 1 000 000 руб.(Один миллион рублей) за проданную мной квартиру (комнату) по адресу: г.Москва, ул. Газгольдерная д.0, кв.0 . Материальных и иных претензий на данный момент не имею. Иванов Иван Иванович. Подпись ...... .
При написании расписки обратите внимание на её форму, обязательно должны быть указаны место и дата написания расписки. Не делайте ошибок в написании (орфографические не считаются), полное написание Ф.И.О., паспортные данные - это позволит вам использовать этот документ в суде, если что-то пойдёт не по обычному сценарию.
- за неотделимые улучшения.
г.Москва, 1 октября 2010 г.
Расписка.
Я, Иванов Иван Иванович, паспорт - серия 11 11 № 111111, выдан 01 01 2000 г. ОВД Ясенево г.Москвы, проживающий по адресу: г.Москва ул. Газгольдерная д.0 кв.0, получил от Петрова Петра Петровича, паспорт - серия 11 11 № 111111, выдан ОВД Марьино г.Москва, проживающего по адресу: г.Москва, ул.Большие Каменщики д.0, кв.0 деньги в сумме 0 000 000 руб.( ....миллионов рублей) за неотделимые улучшения, произведённые в проданной мной квартире (комнате) по адресу: г.Москва, ул. Газгольдерная д.0, кв.0. Материальных и иных претензий на данный момент не имею. Иванов Иван Иванович. Подпись ... .
Все расписки пишутся продавцом собственноручно (это важно, если вдруг продавец откажется от подлинности этой расписки). Форма второй расписки - на разницу в цене, указанная в договоре к/п и фактическая цены объекта могут быть разными, поэтому эта расписка пишется фактически для спокойствия покупателя. А если будет суд, то, скорее всего, вы получите только ту сумму, которая была указана в договоре к/п. Приводить форму расписки на полную сумму, указанную в договоре к/п, смысла нет, она аналогична первой (до миллиона), меняется лишь сумма.
ФОРМА ДОГОВОРА К/П - ППФ (для Москвы). ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ.
Город Москва, двадцатое октября две тысячи девятого года.
Мы, МАРИ ВАННА ПУПКИНА, 11 марта 1900 года рождения, место рождения: Энск, пол: жен., семейное положение: не в браке, гражданство: РФ, паспорт: серия 11 11 № 111111, выдан 11 августа 2000 года Паспортным столом № 0 ОВД Энского района г.Энска, зарегистрированная по месту жительства: город Энск, Энский проезд, дом 0, квартира 0, именуемая в дальнейшем "ПРОДАВЕЦ", с одной стороны, и ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ, 17 марта 1812 года рождения, место рожд: пос. Энск Волочаевского района Энской области, пол: муж., семейное положение: в браке, гражданство: РФ, паспорт: серия 00 00 № 000000, выдан 1 марта 2000 года Энским ОМ УВД Волочаевского района Энской области, зарегистрированный по месту жительства: Энская область, Волочаевский район, город Энск. улица Энская, дом 0, квартира 0, именуемый в дальнейшем "ПОКУПАТЕЛЬ", с другой стороны , находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор в простой письменной форме о нижеследующем:
1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: город Энск, Энский проезд, дом 11(одиннадцать), квартира 11(одиннадцать).
2.Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности, на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного Тютькиной О.О., нотариусом г. Энска 1 марта 2000 года по реестру за № 1н-111, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 11 КК 111111 , выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Энску 11 марта 2000 года, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11 марта 2000 года сделана запись регистрации № 11-11-11/111/1900-111 (условный номер 11-11-11/111/1900-111).
3. Отчуждаемая квартира состоит из 0 (нуля) жилой комнаты, имеет общую площадь - 11,11(одиннадцать целых и одиннадцать десятых) кв.м., в том числе жилую площадь - 00,1 (ноль ноль целых и одна десятая) кв.м.
4. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора указанная квартира не отчуждена, не заложена, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоит, правами третьих лиц не обременена, квартира свободна, в ней никто не зарегистрирован и не проживает, долгов по налогам и другим платежам не имеет, скрытых дефектов в квартире нет.
5. Настоящий договор заключён с согласия супруги. Покупателя - Ивановой Марии Ивановны(согласие делается нотариально – авт.)
6. Стороны заявляют, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а так же патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий настоящего договора.
7. Указанная квартира продаётся по соглашению сторон за сумму 1 000 000 руб. 00 коп.(Один миллион рублей 00 коп.), каковую Покупатель обязуется уплатить Продавцу полностью после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в ...(название регистрирующего органа) по Энску (в день получения зарегистрированных документов), а Продавец обязуется передать Покупателю квартиру в исправном и пригодном для проживания состоянии по подписываемому сторонами передаточному акту вместе с ключами от квартиры после государственной регистрации перехода права собственности и договора купли-продажи квартиры в … (название регистрирующего органа) по Энску в течении одного дня (оговаривается). Покупатель осмотрел квартиру и замечаний по её техническому состоянию не имеет.
8. Квартира абонирована (если абонирована – авт.) телефонным номером 111-11-11. Продавец обязуется не препятствовать переоформлению телефонного номера на имя Покупателя.
9. Покупатель - ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ приобретает право собственности на вышеуказанную квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности и договора купли-продажи квартиры в … (название регистрирующего органа) по Энску, после чего он принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость, осуществляет за свой счёт эксплуатацию и ремонт квартиры, а так же участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с текущим содержанием, техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.
10. Стороны, руководствуясь ст.ст. 421 "Свобода договора", 461 "Ответственность продавца в случае изъятие товара у покупателя" ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным и изъятия квартиры у Покупателя по основаниям, возникшим до заключения настоящего договора, Продавец обязан приобрести Покупателю, из собственных средств, равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе г.Энска, а также возместить все понесённые убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков, если Продавец не докажет, что Покупатель знал о наличии этих оснований. 11. Содержание сделки, её последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей Гражданского Кодекса РФ: 160 "Письменная форма сделки", 161 "Сделки, совершенные в простой письменной форме", 164 "Государственная регистрация сделок", 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору" , 228 "Собственность на жилое помещение", 292 "Права членов семьи собственников жилого помещения", 450 "Основания изменения и расторжения договора", 460 "Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц", 549 "Договор продажи недвижимости", 551 "Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость", 556 "Особенности продажи жилых помещений", статей Семейного кодекса РФ: 34 "Совместная собственность супругов", 35 "Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов", Жилищного Кодекса Российской Федерации - сторонам известны.
12. Расходы по регистрации настоящего договора и перехода права собственности оплачивает Покупатель.
13. Настоящий договор составлен в трёх экземплярах, один из которых хранится в …(название регистрирующего органа) по Энску, один экземпляр выдаётся Продавцу и один - Покупателю.
14. В соответствии со статьями 223, 131, и 551 ГК РФ договор купли-продажи квартиры и переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в …(название регистрирующего органа) по Энску.
ПОДПИСИ СТОРОН:
(продавец) Мари Ванна Пупкина ... подпись,
(покупатель) Иванов Иван Иванович ... подпись.
Опять же из практики: с составлением договора к/п заморачиваться не стоит. В Москве, например, при банках, где сдаются в аренду ячейки под сделки, есть центры оформления, они и договора составят с актами приёма-передачи квартиры (в Москве они не подлежат регистрации, в области регистрируются вместе договором к/п), и зарегистрируют их. Вам останется только поставить подписи. Бегать толпой в поисках нотариуса тоже не придётся, он у них есть. Где-то в областях функцию составления договоров и их сдачу на регистрацию можете доверить местным юристам, таковые обязательно отыщутся в городе или посёлке. Обмен расписками с указанием сумм происходит частным путем. Подчеркну, что в областях - и ближних, и дальних - формы договоров к/п имеют сугубо свою форму (как бы вы ни изгалялись, меняться она не будет), зависят они от требований местного регистрирующего органа. Седьмой пункт приведенного московского договора в М.О. звучит следующим образом: расчёт между сторонами произведён полностью до подписания настоящего договора. В договоре к/п указываются также сроки освобождения квартиры после регистрации, обсуждаются и фиксируются в договоре. Важные детали: на периферии сроки регистрации договоров к/п и выдачи справок и документов в местных административных структурах, таких как БТИ и т.п., отличны от Москвы.
О договорах купли-продажи. В работе используются две формы: ППФ (простая письменная форма) и Нотариальный. Отличия: в ППФ больше так называемых лазеек для криминала (так считается), стоит сущие копейки и составляется любым юристом, потому используется чаще. Нотариальный строг в интерпретациях - ограничивает иночтения, насколько возможно, и составляется только нотариусом; госпошлина за нотариальные услуги - 1,5-2,0% от указанной суммы в договоре купли-продажи. Из практики: если нотариусу не сказать, какую форму договора вы хотите составить - ППФ или Нотариальный, он с равным успехом сдерёт с вас те же указанные выше проценты и за ППФ. Нотариусы не госструктура, а хозрасчётные организации - коммерческие. Нотариальное согласие супруги(а) требуется как при покупке, так и при продаже, если недвижимость приобреталась в браке. На полученное в наследство или подаренное (хоть и будучи в браке) согласия супруги(а) не требуется. Через три года после развода так же можно продавать, согласия сторон не потребуется, т.к. объект не будет считаться совместно нажитым имуществом. Брачному контракту (б/к) - место в унитазе, в РФ это не получило признания, и потому судебные органы руководствуются прежде всего статьями Семейного и Гражданского кодексов РФ. Из практики: составление б/к не может стоить меньше 1000 у.е. На заметку: продавец не соблюдает сроки освобождения квартиры? Ни хрена вы тут не сделаете без кулака в морду. Участковые подобными делами не занимаются, вопрос решается самостоятельно и полюбовно, а вот если он вам перо в бок или битой по башке, это уже прецедент, и весь УК на вашей стороне. Но непременно до крови, как доказательство факта нападения. Так что с пеной у рта можно долго стоять под собственной дверью. И что? Знать у кого покупаешь - другого рецепта нет. Юридическое освобождение квартиры, как правило, - не раньше чем через три месяца. Всё это время вам будут приходить счета за прежнего собственника, даже если он лично сходил в паспортный стол и поставил штамп о снятии с регистрационного учёта - проблема в системах коммуникаций паспортных столов. В крайнем случае, эта сумма оплачивается продавцом заранее (полюбовно), с учётом трёх месяцев за прописанных "мёртвых душ" - а ему оно надо?. В работе часто сталкиваешься с 292 ст.ГК РФ пункт 2 " Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом". В свободной трактовке живой пример: Маша, собственница, продаёт квартиру, а прописанный сожитель Толик упирается – мол, если не выпишусь, не продашь. Маша, следуя букве закона, своё продаст, баламута выпишут новые собственники по суду, а Толю жалко, Толя попал.
ДЕНЬ КАДРОВИКА.
Достаточно интересная тема - приём на работу новых сотрудников (риэлторов), или кто может стать хорошем риэлтором? Из беседы с кадровиком. Уже подходя к стадии переговоров (собеседованию) с потенциальным соискателем, задаёшься вопросом, с каким кренделем столкнёшься в очередной раз и какую бредятину придётся выслушивать. Тема сама по себе не нова, кадровики знают, что такое отбор нужных кадров , но, блин, кадровик-то как раз наименее заинтересованное лицо в специалисте, нужном компании, работодателю под конкретный род деятельности. Здесь-то и кроется "засада". Кадровик - лицо подневольное, ему важен план по набору, за это он получает зарплату. Глубина знаний соискателя ему не важна, ему "сверху" скинули параметры, он и подгоняет их под означенный стандарт тестами и опросниками. А на выходе ноль, вошел - вышел. В итоге компания превращается в проходной двор, самих работающих это тоже начинает подколбашивать. Эти приходящие-выходяшие становятся вирусами, разлагающими внутриколлективные связи (глаза-то не завяжешь). Оградить основных сотрудников от этих перемещающихся сложно, ограничительными мерами не решить подобные вопросы. Видимо, только при проведении более специфического собеседования можно добиться максимального КПД. Подразумевается узкоприкладной характер беседы. Порой складывается впечатление, что страну накрыл лозунг "Все в риэлторы, здесь рай небесный". Мм-да. И народ потянулся. Молодёжь 20-30 лет, тётки с мужиками от 40 и более и замыкают перечень бабки 55-65 лет (с биологическим возрастом 50 лет - взято из анкеты соискательницы). И самые забавные - коллеги по цеху-риэлторы, последние вообще вне возрастной категории, мы риэлторы и ВСЁ тут. И что со всем этим делать, как проводить собеседование, как задать нужный тон беседе? Вспомнить "старика Мюллера" или "открыть уши" и самому внимать россказням. Увы, с каждым по-разному. Вошел, присел - и в процессе ознакомления с очередным "шедевром" эпистолярного жанра искоса посматриваешь на интервьюируемого. Какие там у него мысли (если вообще ничего не знает об этом роде деятельности), что подвигло прийти в риэлторство? Ответы, в принципе, можно предугадать, глядя на отвечающего и классифицировав его по типажу. Как показал опыт, нужно "закругляться", если человек вообще "мёртвый" - не знаком с риэлторством, да и понятием "агент". Почему? Ваша задача - найти в человеке, что называется, "искру б..ю" к сфере услуг (продаже). Из личных наблюдений: структурированный тип мене всего пригоден для работы в продаже услуг, в отличие от менее структурированного. Тратить своё время на ликбез, а именно с этим и приходится сталкиваться, нерационально. Положа руку, куда надо, скажу: всё-таки это ремесло предполагает наличие некоторого прохиндейства у кандидата. Кто-то спросит: "Почему ты с сарказмом относишься к возрасту соискателей (см.выше) и к своим коллегам по цеху?" Отвечу: необучаемость первых и непереучиваемость вторых (меняются методы работы и т.п.). В риэлторстве с кадрами напряжёнка, факт известный, типа "брать всё, что шевелиться", а там он хоть один вариант, да принесёт, а что потом - вирус (см.выше). Полагаю, что от структуры компании зависит, какая возрастная и интеллектуальная категория агентов может в ней плодотворно работать. Когда будет определен этот показатель, тогда решится и кадровый вопрос. В противном случае будет существовать следующее мнение, которое довелось услышать от одного из менеджеров АН. На вопрос, каким, по его мнению, должен быть агент, ответил буквально следующее: иметь маленькую голову и большую задницу. Удивлены? Происходит приравнивание агента и выполняемых им функций к уровню интеллекта и задач уборщицы тёти Клавы. Чётко отвечу, кого вообще не вижу в роли агента, исходя из сказанного: военных, ментов, чоповцев, бывших предпринимателей и руководителей чего угодно. На вторичном рынке жилья самые успешные – женщины, особенно бывшие учительницы; где письки Наташ и Елен всегда будут востребованы, мужикам, мягко говоря, делать не хрен. Доводилось видеть двухметрового лосяша, выполняющего работу рядового агента - зрелище комичное. Советы для вновь приходящих:- чтоб не реветь белугой у компа, не понимая почему тот не грузится- не бойтесь его незнания. Эту шайтан-машину(ПК), на бытовом уровне (а больше и не надо) вы сможете освоить на рабочем месте. Окружающие вас коллеги помогут вам в этом, надеюсь. Главное - это наличие у вас желания стать риэлтором. Остальное приложится. Для особо амбициозных, ожидающих от этого рода занятий нечто большего, например, построения карьеры, скажу: вы ошиблись дверью. Из наблюдений, кто и за чем идёт в риэлторствто. Одни за хорошими заработками, и если это желание подкреплено каким- то прошлым жизненным опытом, к.т. торговлей на рынках или челночными вояжами, вопрос лишь в том, сможете ли вы работать под кем-то. Другие - бывшие служащие и ИТРовцы, попавшие под сокращение или за выслугой лет оставшиеся не удел, тут всё посложней. Люди, не привыкшие работать без стабильно-гарантированного заработка, уходят быстро, хотя работать могут и получается. Пожалуй, самая неприятная публика, заскакивающая на огонёк, - те, кто потерялся в жизни, без целей и желаний что-либо начать делать. Посидят час-другой, выходят за пирожками, «подворачивают» ноги и исчезают. Этнос - да как вам сказать? Могут, очень даже могут, но их методы работы не для всех приемлемы. На круг плюсы оборачиваются большими минусами (проще: после нас хоть трава не расти - полигон для собственных интересов прежде всего). Восток - дело тонкое. Молодёжи и студентам лучше идти в крупные АН, со сформированной структурой, с разграничением выполняемых функций. В небольших АН им не вытянуть, зря потратят время и деньги. Очень хороши домохозяйки, как вы понимаете, женщины. Почему опять женщины? Всё просто - у них есть семьи, а это финансовая база, какая-никакая, в семье эту "блажь", мягко говоря, могут поддержать, и она с успехом дойдёт до первых заработков. Мужик же, если не пенсионер, а мы их исключили из списков, сломается - уйдёт, и самое неприятное, когда начнёт что-то получаться. Предвидя вопрос: "А совмещение возможно?", отвечу - нет, в этом виде деятельности на двух стульях не усидишь. Потеря информации вылезет, клиент это заметит. Резюмируя сказанное: если ваша работа раньше не была связана с интеллектуальной деятельностью, риэлтором быть вы не сможете. И не сможете, если нет финансовой подпитки до первых денег. Об этом я уже упоминал. Окладов в риэлторстве нет. Всё своими ножками и головушкой. Сто раз подумайте, прежде чем принимать решение кинуть сюда своё бренное тельце.
Напоследок советы старика. При устройстве на работу в какое-либо АН ваш главный вопрос должен касаться не того, как вы будете осваивать риэлторские премудрости и куда ходить писать, а когда я получу свои заработанные деньги, и ни-ка-кой другой, кроме этого, вас не должен интересовать. Развёрнуто это будет выглядеть так: после каких (пошагово) произведённых действий и у кого (от кого), я получаю свои комиссионные и каков их размер (от заявленных часто отличаются в минус - для новичков)? И что я должен делать (круг обязанностей), чтобы получать полную ставку комиссионных? Ответы невнятны, кормят перспективами - разворачивайтесь и уходите. Вы пришли на собеседование, есть время осмотреться, что за люд вас окружает (вам тут работать), о чём говорят, как говорят. Много негатива, разговоров на повышенных тонах - неча тут делать, театр начинается с вешалки. Агентств много, лучше, конечно, идти, получив рекомендации. В зданиях из стекла и бетона вам точно не дадут заработать, там руководство жирует, а вот маленькое АН, человек из 10, очень даже вам подойдёт. У крупных АН есть филиалы, один другому рознь, зацикливаться на бренде поэтому не имеет особого смысла. Но, как говорится, каков поп - таков и приход. Мысли в тему. Мы уже говорили, что с кадрами в АН напряжёнка, и потому часто агентам делаются предложения (заманчивые кстати) от других АН на сделках или на внесениях авансов о переходе в их структуру. Кадры, и ещё раз кадры. Есть возможность рекрутировать- задействуйте весь имеющийся механизм. Не сделаете вы, это сделают другие. Ах, ну да вы о кодексе чести. А у психиатра давно были? Повторюсь, не спиздишь ты, спиздят у тебя. Информацию и секретные формулы тоже.

Об "экологии". Перед тем, как идти устраиваться в АН, не лишне дать предельно критическую оценку себе самому – как своему внешнему виду, так и физиологическому. Явные дефекты - костыли, шрамы, следы болезней, татуировки, речь с акцентом, в том числе и наличие у мужиков лысины - не самое привлекательное в публичной профессии (от этого зависят ваши заработки и лицо компании). Одежда - по ней вас встречают и определяют ваш социум. И даже из какого населённого пункта вы приехали. Рынок виден за версту. Кстати, в шортах на работу не ходят - кем бы ты ни был.
О привычках. Несомненно с годами их приобретает каждый уважающий себя человек, и какими бы они ни были «странными» на первый взгляд. Из их числа пить воду «Шишкин Лес» в течении 24-х часов, потому что, нет другой воды, которая хранила бы этот незабываемый вкус. Насыщенный минералами и духом дикой природы. В нём и рык зверя, и звон соловьиной песни, и запах кедровой смолы. Терпеть не могу традицию рукопожатия, кто знает, за что держалась протянутая рука. Лично я бегу к раковине и щеткой оттираю подобные контакты. Придя в новую контору, зайдите сразу в ватерклозет, загажено и не поднято сиденье - при наличии женщин в коллективе? Тут прописалась неотёсанная деревенщина, пошлите их нах. Уважайте самого себя. Тема в тему: Товарищи, пользуйтесь дезодорантами!
О сокровенном. Что естественно, то не позорно? Позорно: жрать, как руководителю, так и подчинённым, на рабочем месте, для приёма пищи должно быть специально отведённое место у Л.Брежнева от кухни к столовой вёл 70-метровый подземный переход, гасящий запахи приготовления пищи. Напоследок мысли в слух: устройство на работу-это работа. Какие бы ни были требования к соискателю, за этими препонами чаще всего стоят амбиции работодателя, преодолев которые, вы можете оказаться в обычной шарашкиной конторе. О баксах. Лично для меня, если у риэлтора нет сотни тысяч зелёных на кармане, мне с ним не о чем говорить. Пошёл он в жопу. В недвижимости это копейки, которые делаются на раз, за полтора года.

СОЗДАНИЕ СОБСТВЕННОГО АН: Есть компании, которые меняются, а есть те, которые исчезают.
Факты - упрямая вещь, они говорят следующее: более 87% вновь образованных АН закрываются, не перешагнув и годовой рубеж. Плохая организация - основная причина. СПРАВКА: В своё время препод из альма-матер сказал нам, олухам: бизнесом могут заниматься только 3% населения. Люди - основной капитал АН. Но не рекомендовал бы делать ставку на т.н. супер специалистов, они элемент тактики. Из наблюдений: это часто оборачивается тем, что хвост начинает вилять собакой. Статистика долгожителей и успешно развивающихся АН подтверждает: все, кто решился на свободное плавание, стартап начинали не с набора новичков, это делалось параллельно, а с увода готового рабочего отдела из АН, где когда-то сами начинали работать. Вот вам и первая проверка на состоятельность как руководителя-управленца. Уходящим же за вами я бы рекомендовал внимательно присмотреться к "паровозу". Какого полёта он птица, орёл или фазан щипаный. Всякому руководителю всё же стоит знать работу рядового агента. История: как-то видел одного кекса, настолько стремившегося к власти, что купил он себе долю кресла в АН за 30 тысяч зелёных, при этом совершенно не разбираясь в специфики работы агентов. Результаты не трудно предугадать. Агенты рассосались, а для «компаньонов» он стал дойным козлом- инвестором. Пословица в тему: не наебёшь- не проживёшь.
Можно ли одному поднять СВОЁ АН, т.е. сам и швец, и жнец, и на дуде игрец? Вообще-то, думаю, можно уже и не отвечать на этот вопрос - если прочли книгу, то и ответ найден.
Многие риэлторы, особенно после проведённых двух-трёх сделок, начинают задумываться о создании собственного АН. Что ж, рассмотрим насколько это реализуемо на практике. Элементарная бухгалтерия даст ответ на этот вопрос. Многое не замечается, когда работаешь в уже созданной компании, не замечается тот пласт - фундамент, что создавался методом проб и ошибок за долгие годы её существования. Ну что ж, господа, вот вам тайная карта острова сокровищ. И пусть всякий ветер будет вам попутным. С чего начинать? С помещения? С приглашения длинноногой секретарши? Не, ребя. С объема работ, с объектов для продажи. И только потом всё остальное. Найдя помещение, не зависимо от того, в зажоподрищенске или в самой столице, один перец - упрётесь в оплату аренды. На своих накопленных долго не протянешь. Вот и логика. Понятно? Далее по пунктам.
а). Становитесь хозяйствующим субъектом, к.т. ИП, ООО, ЗАО - вы не преступник гоп-стопник, надеюсь.
б). Арендуете помещение, метров 25, из двух комнат: вы вместе с народом + переговорная. Станете круче, устроите себе отдельный кабинет, пока так.
в). Закупаете оргтехнику: сканер, ксерокс, комп – 2 шт., принтер, факс, телефон - 4 шт.(стационарные городские, не мобильные). Подключаете интернет. Нах факс, когда есть интернет? А ты знаешь, что есть пипл, не умеющий пользоваться интернетом и даже факсом? Блин, а ты сам-то знаешь, как отправить по электронке копию бумажного документа?! Штат, да обожди ты со своей с пятым номером, рано пока. Юрист нужен - это консультации, составление договоров и прочей трехомуди. Бухгалтером на этапе стартапа можно и разумно нанять временщика, из-за низких объёмов работ. Если у неё вдруг окажется пятый номер и ноги от ушей - тебе повезло. Но такое редкость в этой профессии, хотя, чем чёрт не шутит. Секретарь тебе нахрен не сдался. Большая ошибка - сажать "своих толстух" на ресепшн, вменяя им в обязанность принимать звонки с рекламного телефона: прут по-чёрному, да ещё на пару с кем-нибудь из твоих же партнёров. Для справки: в этом деле вратарь-предатель в собственной команде - обычное дело. Закупка СМИ с рекламой недвижимости - это может быть и районная газета, ничего страшного. Важно наличие её в офисе каждое утро, т.к. это и есть начало рабочего дня риэлтора. Обзор рынка, мониторинг. Чтобы о вас узнали, необходимо как-то заявить о своём существовании, для этого придётся осваивать интернет-пространство через создание сайта вашего детища. На нём вы будете размещать имеющиеся объекты недвижимости, давать консультации, вести работу. По аренде помещения: не лезьте в подвалы и подворотни, того, что не видно, не существует. И потому по всем каноном рынка тебя должно быть и видно, и слышно. По оплате аренды: как вариант, можно договориться с собственником помещения о бизнес-сотрудничестве - отстёжке процента с прибыли. Прохиндейство, конечно, но может это устроит кого-то (в Москве этот вариант прокатывает).
г). Для работы со вторичкой в Москве база по недвижимости необходима, типа winer, на худой конец makler или сian.
д). С местным околотком, так или иначе, знакомиться придётся, приготовьтесь. Посадить пока не посадят, конечно.
е). Налаживание контактов с местной рег. палатой - обязательное дело, если контакт не у вас, то у приглашенного юриста должен быть обязательно.
ж). Канц.принадлежности должны быть.
з). Визитки надо иметь.
и). Количество агентов: 2-3 - постоянный костяк, остальные приходяще-уходящие, т.н. "рабыни изауры". Кстати, от количества агентов будет зависеть окупаемость твоего бизнес - детища. Один/два - выход в ноль, три/четыре - прибыль и зарплата себе любимому.
Тема компаньонства поносная, конечно, но коснуться её надоть, так сказать для профилактики мозга. Потому пункт:
к). Коль лихая свела вступить с кем-то в долю, вся когорта должна быть помазана друг с другом на бумаге в равных долях ответственности, не только финансовой, но и уголовной. Цель одна, исключить жучков, спрятавшихся за чью-то спину.
На заметку: без рекламы клиенты с улицы в новое АН не придут. У старичков же, пришедших с вами, рано или поздно круг цепочечных клиентов, т.н. пришедших по рекомендации, закончится. И придётся вам очень постараться заявить о своём присутствии, поработать вашему детищу на своих риэлторов. Селяви!
Про крышу.
Как ни прискорбно, но в России существование какого- либо мало мальски приносящего прибыль бизнеса, непременно сопряжено со старшим «братом»- иначе крышей, либо от власти, либо криминалитета. Потому наивно полагать, что возделывая золотоносную жилу вы останетесь вне поля интереса вышеозначенных особ. Что делать в этом случае? Однозначного ответа нет. Все выше перечисленные, вам, как хозяйствующему субъекту, помогут сделать бабки. Они напрямую в этом заинтересованы. Я лично не знаю ни одного агентства в Москве и Подмосковье , сидящего без брата на проценте от прибыли. Кто-то пилит по ночам деревья, прикрываясь вором в законе. Кто-то за счёт ушедшего на «покой» чиновника – продаёт гектары земли. Равновесие. Но братьёв тоже надо выбирать с умом.
ВЫЖИВАНИЕ.
Можно ли найти противоядие против супер–мега-компаний (с брендами) и их сверх-технологиями работы с клиентом? А зачем же мы с вами собрались! Алгоритм прост: против массовой гребенки монстров, когда подхватывается всё, что шевелится, искать новые штучные, подчёркиваю, индивидуальные методы обслуживания клиента, применять метод психофизической совместимости «клиент-агент» и т.д. Пока они пытаются соскочить с потока, тем временем, можно проскочить "на бреющем" под их радарами- и противопоставить их алгоритму более сильную идею. Сейчас искать конкурентные преимущества «в базе»- бессмысленно. Кое-кто всё равно уже не прошёл в финал. Рынок поделен между крупными игроками, но тем интересней борьба. Все основные участники уже прошли отборочный тур. Технологии ведения бизнеса на базе международных стандартов уже внедрены. Начало нового рыночного цикла-это не только столкновение ресурсов и соревнование за новые территории, сегменты рынка, но и борьба свежих идей. «Свежей идеей» формата «ИНКОМ» был и остаётся строгий, формализованный алгоритм управления, позволяющий ориентироваться на потребности покупателей-продавцов. Но помните: у меня есть клиент из Сургутнефтегаза – это ещё не настоящая идея. Даже в год чумового спроса и низких цен.
Лучше посмотрите как действуют «ИНКОМы» или «МИЭЛи»(«МИАНы» не упоминаются, так как у народа всегда ассоциировался с новостройками), тогда появится шанс пройти цикл «делай с нами, делай как мы, делай лучше нас» до конца. Кто поспорит, что реальная ответственность за точность и адекватность предложения лежит на плечах бренд-менеджеров компаний как «ИНКОМ», так и «МИЭЛЬ». Потому для мелких компаний(а им разве что только и остаются партизанские методы работы), сейчас в самый раз вернуться и вспомнить полевые работы(каждому клиенту- по агенту). При всём желании супер-мега компаний, они пока не в состоянии заполнить всё пространство России собственными брендами. В итоге, всякие улучшения (изменения) ассортимента предлагаемых услуг сводятся к ментальности местных аборигенов. Влияние бренда на успех компании огромен. Но известно что лояльность к бренду формирует весьма узкий круг предоставляемых услуг(хошь резинувую бабу в койку или чего пожёстче и потолще для слабого пола). А значит, даже незначительное количество свежих идей может перевесить чашу весов в «нашу» пользу. Как помочь мелким агентствам преодолеть конкурентное преимущество ИНКОМОМИЭЛЕвского алгоритма? Ответ может быть прост и парадоксален. Нужно предложить инновационные продукты, отличные от жёсткого алгоритма супер-мега компаний. Брендирование вызывает доверие, во многом этот незамысловатый «человеческий» фактор позволяет ИНКОМУ и МИЭЛю держать марку.
Доброе напутствие. Не переживай, если всё развалится, так и не начавшись, ты просто не попал в те самые 3%. На твоё место придёт кто-то другой, более сильный. Кто смог вылезти из детских штанишек и перестроиться, походу переболев детскими болезнями, такими как неуверенность в собственных силах. Отсутствие харизмы - также немаловажный показатель, ведущий к развалу. Если в твое отсутствие у подчиненного хватает духу садиться на место руководителя - твое место, ты как руководитель - говно. Перестали боятся. На закусь, мудрая мысль старика: не каждый объект АН по зубам, чем он крупнее, тем шире и круг решаемых задач, соответственно, возможностей самого АН. Для "крупняка" уже требуется команда специалистов, а не отдел из полторы калеки. Маленькая организация - маленькие возможности. Ограниченные финансовый и административный ресурсы. Это в боевиках главный герой с пистолетом с полтыка спасает мир, получив и проведя анализ полученной "вдруг" информации за доли секунды до армагеддона. В реалиях одному серому веществу не вытянуть решение многокретериальной задачи (упс…).

РАССУЖДЕНИЯ О РИЭЛТОРСТВЕ: Любое знание равно приносит как пользу, так и вред. Лишает человека полёта мысли/Ландау/.
Сугубо моё мнение: агентства недвижимости сплошь и рядом содержанки. Из наблюдений- как самостоятельные хозяйствующие организации они существовать не могут. Требуется подпитка из вне. Часто это непрофильные бизнесы- производство мебели, строительный бизнес, кто-то не брезгует и торговлей, арендные активы и т.д.
Нет ничего более опасного, чем иллюзии. Стереотипы, забитые в голову во время учёбы стариками риэлторами (преподавателями). Всё течёт, всё изменяется, меняется и подход к решению задач, от нагловато- прохиндейского до современно-осознанно-взвешенного, где-то жёсткого. Возможно, авторы несколько брутальны, но книга именно для того, чтобы помочь вам осознать, с какими проблемами вы столкнётесь в реальной работе. В пику всякой риэлторской тайной технологии или полуриэлторской чепухе. Совершенно очевидно, что в любой работе заложена разумная технологическая база для её выполнения. Беда в том, что с течением времени многое подменяется амбициозным желанием исключительности этого, т.н. института риэлторства. Конечно, знания необходимо защищать от тех, кто их профанирует.
Но почему-то к профессионализму обращаются и ратуют за него, когда бьются за свой кусок пирога и не хотят близко никого подпускать.
Авторы против этого, не информированность ведёт к ещё большему болоту распущенности - анархии. Всякий исключительный патент должен выставляться на свет раз в пять лет, если он есть конечно. В этом случае мы получаем эволюцию - развитие технологий и рынка, подготовленного потребителя. Это моё мнение. Немного лирики: люди должны приходить подзаработать, не вдаваясь в хитросплетения этого рода деятельности. Не грузить свои и без того задолбаные мозги. С порога же предлагается заплатить за вход своим временем, из которого 60-90 дней, или 1.440- 2.160 часов жизни гробится на освоение премудрости из говна и пара, и жить всё это время без денег, упованиями на то, что когда-нибудь заработаю. Хуя!Нет никаких тайных техник и приёмов в риэлторской деятельности, неизвестных широкой аудитории. Это до банальности просто, как сходить в магаз и купить понравившуюся тебе вещь. Как зайти в кассу и оплатить коммунальные платёжки. Осознав это, вы перестанете давать повод обманывать себя и станете внимательней относиться к окружающим. Посмотрите на того смеющегося радостного мальчугана, парящего в брызгах фонтана. Кто он? Мы с вами. Олицетворение счастья... Это важно, а не самая таинственная псевдотехнология! Авторы не мудаки, как читатель мог догадаться, потому заявляем, что: как только выйдет закон о риэлторской деятельности, ты можешь смело спустить эту книгу в унитаз. И авторы сами с превеликим удовольствием это сделают!
Никакая часть настоящего издания ни в каких целях не может быть воспроизведена в какой либо форме и какими бы то ни было средствами, будь то электронные или механические, включая фотокопирование и запись на магнитный носитель, без письменного разрешения издательства Подолич Г.Б.

Георгий и Марина ПОДОЛИЧ
Р И Э Л Т О R ‘ S
ISBN 978-599031601-0